Wie wird der Wert Ihres Hauses für die Steuer ermittelt?

Als nicht in Spanien ansässiger Immobilieneigentümer haben Sie bestimmte Steuerpflichten, und es ist wichtig zu verstehen, wie der Wert Ihres Hauses bestimmt wird. Ob Sie die Steuer auf unterstellte Einkommen oder die Steuer auf Mieteinnahmen einreichen, der steuerpflichtige Wert Ihrer Immobilie beeinflusst direkt, wie viel Sie zahlen müssen. In diesem Blog wird erklärt, auf welche verschiedenen Arten der Wert Ihrer Immobilie zu Steuerzwecken bewertet wird und wie dies nicht ansässige Eigentümer betrifft.

Verstehen der Immobilienbewertung für nicht ansässige Steuern

Um den steuerpflichtigen Wert Ihrer Immobilie in Spanien zu bestimmen, müssen Sie die verschiedenen Werte verstehen, die von den spanischen Steuerbehörden verwendet werden. Dazu gehören der Katasterwert, der Marktwert und der Referenzwert. Jeder dieser Werte spielt eine andere Rolle in Ihrer gesamten Steuerberechnung.

Katasterwert (‘Valor Catastral’)

Der Katasterwert ist ein administrativer Wert, der von der spanischen Regierung basierend auf Faktoren wie Standort, Größe, Alter und Qualität des Gebäudes zugewiesen wird. Er ist nicht direkt mit dem Marktwert verbunden, dient jedoch als primärer Wert zur Berechnung mehrerer Steuern, einschließlich der Grundsteuer (IBI) und der Steuer auf unterstellte Einkommen für Nichtansässige. Im Allgemeinen ist der Katasterwert niedriger als der Marktwert und schwankt nicht so häufig.

• Verwendung: Für die Steuern von Nichtansässigen bildet der Katasterwert die Grundlage zur Berechnung der Steuer auf unterstellte Einkommen. Diese Steuer ist im Wesentlichen ein fiktives Mieteinkommen, das auf Immobilien angewendet wird, die nicht vermietet sind und für persönliche Zwecke genutzt oder leer gelassen werden.

Marktwert

Der Marktwert stellt den geschätzten Preis dar, zu dem die Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen verkauft werden würde. Obwohl dieser Wert nicht für jährliche Steuerberechnungen wie die Steuer auf unterstellte Einkommen verwendet wird, spielt er eine Rolle bei der Berechnung der Kapitalertragsteuer beim Verkauf der Immobilie oder bei der Bewertung der Erbschaftssteuer.

• Verwendung: Der Marktwert spiegelt wider, was Ihre Immobilie tatsächlich wert wäre, wenn Sie sie verkaufen würden. Er wird häufig bei Immobilientransaktionen und für die Kapitalertragsteuer verwendet, ist jedoch im Allgemeinen für nicht ansässige Steuern nicht relevant.

Referenzwert (‘Valor de Referencia’)

Der Referenzwert ist ein neuerer Wert, der von den spanischen Steuerbehörden eingeführt wurde, um die Lücke zwischen dem Katasterwert und den realen Marktbedingungen zu schließen. Dieser Wert basiert auf aktuellen Marktdaten und bietet eine genauere Bewertung des Immobilienwerts im Vergleich zum traditionellen Katasterwert.

• Verwendung: Der Referenzwert wird hauptsächlich zur Berechnung der steuerpflichtigen Basis bestimmter Steuern wie der Grunderwerbsteuer (ITP) und der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD) verwendet.

Wie der Wert Ihrer Immobilie die Steuern von Nichtansässigen beeinflusst

Als nicht ansässiger Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen Sie unterschiedlichen Steuern, je nachdem, ob Sie Ihre Immobilie privat nutzen oder vermieten, entweder vollständig oder teilweise.

Steuer auf unterstellte Einkommen

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten und sie ausschließlich für persönliche Zwecke nutzen, geht die spanische Regierung davon aus, dass Sie sie möglicherweise hätten vermieten können, und erhebt daher eine Steuer auf unterstellte Einkommen. Diese Steuer wird als Prozentsatz des Katasterwerts Ihrer Immobilie berechnet. Die Frist zur Einreichung dieser Steuer endet am 31. Dezember jedes Jahr und umfasst die Steuerpflichten des Vorjahres.

Beispiel zur Berechnung der Steuer:

• Katasterwert der Immobilie: 65956,23 €
• Anwendbarer unterstellter Prozentsatz: 2% (gilt, wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren nicht aktualisiert wurde)
• Wohnsitzland des Steuerpflichtigen: Vereinigtes Königreich (Nichtansässige aus EU-/EWR-Ländern werden mit 24% besteuert)

Schritt-für-Schritt-Berechnung:

1. Unterstelltes Einkommen:
   Unterstelltes Einkommen = 2% von 65.956,23 € = 1.319,12 €
2. Steuerbetrag:
   Als britischer Staatsbürger (unterliegt dem Steuersatz von 24%) beträgt die fällige Steuer:
   Steuerbetrag = 1.319,12 € × 24% = 316,59 €

Somit müsste der Steuerpflichtige für das Jahr 316,59 € an Steuer auf unterstellte Einkommen zahlen.

Steuer auf Mieteinnahmen

Für Nichtansässige, die ihre Immobilie ganz oder teilweise vermieten, muss eine Steuererklärung für Mieteinnahmen eingereicht werden. Dies gilt sowohl für kurzfristige Ferienvermietungen als auch für langfristige Mietverträge. Die Einnahmen aus der Vermietung Ihrer Immobilie sind steuerpflichtig, und Sie sind verantwortlich für die Deklaration dieser Einnahmen, unabhängig von der Dauer der Vermietung. Früher musste diese Steuer vierteljährlich eingereicht werden, aber aufgrund von Änderungen zu Beginn dieses Jahres ist sie jetzt eine jährliche Verpflichtung. Die Frist für die Steuererklärung auf Mieteinnahmen liegt zwischen dem 1. Januar und dem 20. Januar und umfasst die im Vorjahr erzielten Einnahmen.

Bei der Berechnung Ihres steuerpflichtigen Mieteinkommens können Sie bestimmte zulässige Ausgaben abziehen, wobei eine der bedeutendsten Abzüge die Abschreibungskosten sind. Die Abschreibung wird als 3% des höchsten Wertes zwischen dem Katasterwert und dem Erwerbswert (typischerweise dem Marktwert zum Zeitpunkt des Kaufs) berechnet. Nach den Rechnungslegungsregeln gilt die Abschreibung jedoch nur für den Wert des Gebäudes, nicht für das Land.

Der Abschreibungsbetrag wird basierend auf dem Anteil des Katasterwerts, der dem Gebäude zugeordnet ist, angepasst, wie im Katasterbericht der Immobilie gezeigt. Wenn beispielsweise 70% des Katasterwerts auf das Gebäude und 30% auf das Land entfallen, würde die 3%ige Abschreibung nur auf die 70% angewendet.

Wichtig: Abschreibungskosten und andere zulässige Abzüge können nur geltend gemacht werden, wenn der Steuerpflichtige in einem EU- oder EWR-Land ansässig ist. Nicht-EU-Residenten sind nicht berechtigt, diese Abzüge geltend zu machen und müssen ihr Brutto-Mieteinkommen ohne Abschreibung oder andere ausgabenbezogene Abzüge melden.

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