Wie Sie als nicht ansässiger Immobilieneigentümer in Spanien Ihre Steuer auf Mieteinnahmen berechnen können

Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen und überlegen, diese zu vermieten, ist es wichtig, die steuerlichen Verpflichtungen bezüglich der erzielten Einkünfte zu kennen. Als nicht ansässiger Immobilienbesitzer sind Sie verpflichtet, Steuern auf die Mieteinnahmen zu zahlen, die mit dem Formular 210 beim spanischen Finanzamt (Agencia Tributaria) deklariert werden müssen.

Die Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen kann herausfordernd sein, insbesondere da die Regeln für EU- und Nicht-EU-Bürger unterschiedlich sind und abzugsfähige Ausgaben häufig nach spezifischen Vorschriften anteilig berechnet werden müssen.

Dieser Artikel bietet einen umfassenden Leitfaden, um Ihnen zu helfen, die Berechnung der Steuer auf Ihre Mieteinnahmen in Spanien zu verstehen. Er behandelt alles von Einkommensdeklarationszeiträumen bis zu zulässigen Abzügen und Steuersätzen. Ab 2024 hat sich der Prozess von vierteljährlichen Erklärungen auf eine jährliche Einreichung umgestellt, was den Meldeprozess vereinfacht, aber sorgfältige Aufmerksamkeit erfordert.

Wann müssen Mieteinnahmen deklariert werden?

Ab 2024 müssen Mieteinnahmen aus Immobilien in Spanien von nicht ansässigen Immobilienbesitzern jährlich deklariert werden. Diese Änderung vereinfacht den Meldeprozess im Vergleich zu den Vorjahren, in denen die Erklärungen vierteljährlich abgegeben werden mussten. Hier sind die Details:

Jährlicher Deklarationszeitraum

Ab 2024 ist der Deklarationszeitraum für Mieteinnahmen jährlich: vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.

Für alle im Kalenderjahr erzielten Mieteinnahmen müssen Sie Ihre Erklärung innerhalb der ersten 20 Tage des Januar des Folgejahres einreichen. Beispielsweise müssen Mieteinnahmen, die 2024 erzielt wurden, zwischen dem 1. und dem 20. Januar 2025 deklariert werden.

Frühere vierteljährliche Deklarationszeiträume

Vor 2024 wurden Mieteinnahmen vierteljährlich deklariert:

• 1 Quartal: 1. Januar - 31. März
• 2 Quartal: 1. April - 30. Juni
• 3 Quartal: 1. Juli - 30. September
• 4 Quartal: 1. Oktober - 31. Dezember

Zum Beispiel, wenn Sie Ihre Immobilie von Februar bis August 2023 vermietet haben, mussten Sie die Einnahmen für das erste, zweite und dritte Quartal separat deklarieren.

Wie berechnet man seine Mieteinnahmen?

Um Ihre Steuerschuld genau zu berechnen, müssen mehrere Schlüsselfaktoren berücksichtigt werden:

Tage, an denen die Immobilie vermietet war

Die Anzahl der Tage, an denen Ihre Immobilie im Steuerjahr vermietet war, beeinflusst, wie bestimmte Ausgaben abzugsfähig sind. Beispielsweise können lokale Steuern (IBI, Müllabfuhrgebühren usw.) nur anteilig auf Grundlage der vermieteten Tage abgezogen werden, während Instandhaltungs- und Reparaturkosten unabhängig vom Mietzeitraum vollständig abgezogen werden können, sofern sie direkt mit den erzielten Einnahmen zusammenhängen.

Sie müssen auch die unterstellte Einkommensteuer für alle Tage angeben, an denen die Wohnung nicht vermietet war.

Steuerresidenz innerhalb oder außerhalb der Europäischen Union

Der anwendbare Steuersatz hängt vom Steuerresidenzstatus ab:

• 19 % für Einwohner der EU, Norwegens, Islands oder Liechtensteins.
• 24 % für Nicht-EU-Einwohner.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass Nicht-EU-Einwohner gemäß spanischem Steuerrecht keine Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen dürfen. Dies führt zu einer deutlich höheren Steuerbelastung für Nicht-EU-Einwohner.

Abzugsfähige Ausgaben für EU-Einwohner

Wenn Sie EU-Einwohner sind, können Sie mehrere Ausgabenarten in Bezug auf Ihre Mieteinnahmen abziehen:

• Hypothekenzinsen: Zinsen auf Darlehen zur Erwerb oder Verbesserung der Immobilie.
• Lokale Steuern und Gebühren: Wie IBI und Müllabfuhrgebühren, falls vom Eigentümer bezahlt.
• Dienstleistungskosten: Ausgaben für Reinigungsdienste, Mietverwaltung und Werbung.
• Instandhaltung und Reparaturen: Kosten für Instandhaltung wie Malerarbeiten und den Austausch eines Kessels.
• Abschreibungskosten für Immobilien: Ein Prozentsatz des Bauwerts der Immobilie (ohne Grundstück) kann jährlich von den Bruttomieteinnahmen abgezogen werden.
• Versicherungskosten: Prämien für Hausversicherungen.
• Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten: Inklusive WLAN, Wasser und Strom.
• Abschreibung von Möbeln: 10 % der Möbelkosten jährlich über 10 Jahre.

Es ist wichtig zu beachten, dass Instandhaltungs- und Reparaturkosten unabhängig von den Tagen, an denen die Immobilie vermietet war, vollständig abgezogen werden können, solange sie direkt mit den Mieteinnahmen in Verbindung stehen. Dasselbe gilt für Ausgaben im Zusammenhang mit der Mietverwaltung, Werbung, Reinigungsdiensten usw.

Im Gegensatz dazu können Ausgaben im Zusammenhang mit der Zahlung lokaler Steuern, wie IBI oder Müllabfuhrgebühren, nur anteilig auf Grundlage der Tage, an denen die Immobilie vermietet war, abgezogen werden. Dasselbe gilt für Gemeinschaftsgebühren, Immobilienabschreibungen, Möbel, Geräte usw.

Wenn eine größere Renovierung den Wert der Immobilie erhöht, wie beispielsweise der Austausch von Fenstern und Türen zur Verbesserung der Energieeffizienz der Immobilie, können diese Ausgaben beim Verkauf der Immobilie abgezogen werden, indem der Anschaffungswert erhöht wird, um den Kapitalgewinn zu reduzieren. Sie können jedoch nicht vollständig von den erzielten Mieteinnahmen abgezogen werden (nur über Abschreibungen).

Abschließend sei angemerkt, dass es nicht erforderlich ist, Belege an das Finanzamt zu senden. Es wird jedoch empfohlen, alle Belege und Dokumente, die die abzugsfähigen Ausgaben rechtfertigen, aufzubewahren. Das Finanzamt kann die Belege innerhalb von 4 Jahren nach der Frist formell anfordern.

Abschreibung von Immobilien und Möbeln

Die Abschreibung ist ein wichtiger Aspekt bei der Berechnung Ihrer Steuer auf Mieteinnahmen, da sie Ihnen ermöglicht, einen Teil der Kosten der Immobilie und ihrer Ausstattung über die Zeit abzuziehen. So berechnen Sie die Abschreibung für sowohl die Immobilie als auch die Möbel.

Um die Abschreibung Ihrer Immobilie zu berechnen, gehen Sie wie folgt vor:

1. Beschaffen Sie die erforderlichen Werte: Sie benötigen den Anschaffungswert, den Katasterwert und den Katasterwert der Baukosten der Immobilie. Diese Werte finden sich in der Regel auf der IBI-Bescheinigung und der Kaufurkunde. Diese Werte ermöglichen die Bestimmung des Anteils des Immobilienwerts, der abgeschrieben werden kann.
2. Proportional nach Miettagen berechnen: Da Ausgaben anteilig nach der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie vermietet war, berechnet werden müssen, passen Sie den jährlichen Abschreibungsbetrag entsprechend an.

Um die Abschreibung von Möbeln und Geräten zu berechnen, gilt die gleiche Formel, wobei diese Elemente über die nächsten 10 Jahre mit jährlich 10 % abgeschrieben werden müssen.

Fallstudie

Um zu veranschaulichen, wie diese Berechnungen zusammenkommen, betrachten wir eine Fallstudie: Peter, ein Steueransässiger in Belgien, vermietete seine Immobilie in Mijas, Málaga für 300 Tage im Kalenderjahr 2024. Er erzielte Gesamteinnahmen von 12.000 € aus der Vermietung.

• Anschaffungswert: 120.000 €
• Katasterwert: 100.000 €
• Baukostenwert: 80.000 €
• Bauprozentsatz: 80.000 / 100.000 = 80 %

Als EU-Einwohner

• Gesamteinnahmen: 12.000 €

Während des Steuerjahres 2024 hatte er folgende Ausgaben:

• Kauf eines neuen Kühlschranks (700 €)
  • 700 × 10 % × 300/365= 57,53 €
• Zahlung des IBI (300 €)
  • 300 × 300/365= 246,57 €
• Reparatur des Boilers (200 €)
• Mietverwaltung (450 €)
• Gemeinschaftsgebühren (300 €)
  • 300 × 300/365= 246,57 €
• Wasser-, Strom- und WLAN-Rechnungen (1.100 €)
  • 1100 × 300/365= 904,11 €
• Jährliche Abschreibung: 120.000 × 80 % × 32.367,12 % = 2.880 €
  • 2.880 × 300/365 = 2.367,12 €

Gesamtabzugsfähige Ausgaben: 4.471,90 € (57,53 + 246,57 + 200 + 450 + 246,57 + 904,11 + 2.367,12)

• Steuerpflichtige Mieteinnahmen: 12.000 € - 4.471,90 € = 7.528,10 €
• Steuersatz (EU/EWR): 19 %
• Steuerschuld: 7.528,10 × 19 %= 1.430,33 €.

Wäre Peter ein Nicht-EU-Einwohner, beispielsweise ein Steueransässiger in der Schweiz, würde die Steuerschuld 2.880 € betragen, da der anwendbare Steuersatz 24 % auf die erz

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