Welche Abzüge kann ich als Eigentümer einer vermieteten Immobilie in Spanien geltend machen?

Nichtresidenten Immobilieneigentümer in Spanien, die Mieteinnahmen aus ihrer spanischen Immobilie beziehen, müssen diese unabhängig von der Besteuerung in ihrem Heimatland vierteljährlich erklären. Die spanischen Steuerbehörden verlangen insbesondere die Einreichung des Formulars 210, der Steuererklärung für die Einkommenssteuer von Nicht-Residenten in Spanien. Die Fristen sind der 20. April, der 20. Juli, der 20. Oktober und der 20. Januar des Folgejahres, jeweils für das vorangegangene Quartal.

Wichtiger Hinweis: Ab dem Steuerjahr 2024 wird die Deklaration von Mieteinnahmen auf jährlicher Basis erfolgen, mit einer Einreichungsfrist zwischen dem 1. Januar und dem 20. Januar des folgenden Jahres.

Mit dem Formular 210 melden die Nicht-Residenten ihre während in Spanien erzielten Mieteinnahmen sowie alle anfallenden Ausgaben und Abzüge. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass nur in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein ansässige Steuerpflichtige ihre Ausgaben mit den Mieteinnahmen verrechnen können. Steuerpflichtige in anderen Ländern müssen dagegen ihr Bruttoeinkommen angeben und dürfen keine Ausgaben absetzen. 

Für diejenigen, die zur ersten Gruppe gehören (Steuerpflichtige in EU-Ländern, Island, Norwegen und Liechtenstein), gibt es acht abzugsfähige Ausgaben, die in Spanien von den Mieteinnahmen abgezogen werden können:

Grundstücksbezogene Ausgaben: Grundsteuer (IBI oder Müllabfuhr), Kosten der Eigentümergemeinschaft oder Hausversicherungsprämien.

Rechnungen für Versorgungsleistungen: Ausgaben für Wasser, Gas, Strom und andere Versorgungsleistungen können ebenfalls von den Mieteinnahmen abgezogen werden, wenn der Immobilieneigentümer sie trägt.

Instandhaltungskosten: Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, einschließlich Reparaturen und Reinigung, können ebenfalls abgezogen werden. Dabei ist zu beachten, dass die Anschaffung von Mobiliar nur über die Abschreibung in Höhe von 10 % pro Jahr (2,5 % pro Quartal) abgezogen werden kann.

Hypothekenzinsen: Nicht-Residenten, die eine Hypothek auf eine spanische Immobilie haben, können die für ihre Hypothek gezahlten Zinsen von ihren Mieteinnahmen abziehen.

Gebühren für die Immobilienverwaltung: Wenn ein Gebietsfremder eine Immobilienverwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung der Immobilie beauftragt, können die an diese Gesellschaft gezahlten Gebühren abgezogen werden.

Werbe- und Marketingkosten: Die Kosten für die Werbung und Vermarktung der Immobilie gegenüber potenziellen Mietern können ebenfalls abgezogen werden.

Rechts- und Buchführungskosten: Gebühren, die an Rechts- und Buchhaltungsfachleute gezahlt werden, die bei der Vermietung der Immobilie behilflich sind, können abgezogen werden.

Abschreibung: Gebietsfremde dürfen die Abschreibung der Immobilie im Laufe der Zeit absetzen. Die Abschreibungskosten für vermietete Immobilien werden mit 3 % des höheren Wertes des Kaufpreises oder des Katasterwertes der Immobilie berechnet. In beiden Fällen wird der Grundstückswert nicht berücksichtigt. 

Schließlich ist bei der Berechnung der abzugsfähigen Ausgaben von den Mieteinnahmen in Spanien zu beachten, dass bestimmte Ausgaben nur anteilig auf der Grundlage der Anzahl der Vermietungstage abgezogen werden können. So können beispielsweise grundstücksbezogene Ausgaben wie Grundsteuern und Gemeindegebühren anteilig auf der Grundlage der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie während des Quartals vermietet wurde, abgezogen werden. Ebenso können Versorgungsrechnungen oder Abschreibungskosten nur anteilig auf der Grundlage der Vermietungstage abgezogen werden.

Daher ist es wichtig, detaillierte Aufzeichnungen über die Mieteinnahmen und -ausgaben zu führen, einschließlich der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie vermietet war, um den Anteil der abzugsfähigen Ausgaben genau zu berechnen. 

Schließlich sei noch darauf hingewiesen, dass die meisten Doppelbesteuerungsabkommen die Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuern auf die im Heimatland für dieselben Mieteinnahmen gezahlte Einkommensteuer ermöglichen.

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