Umfassender Leitfaden zu spanischen Immobiliensteuern für Nichtresidenten

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist eine attraktive Investition, insbesondere für Nichtresidenten, die ein Ferienhaus oder eine Mietimmobilie suchen. Das Navigieren durch das komplexe spanische Steuersystem kann jedoch entmutigend sein. Das Verständnis der verschiedenen Steuern, die beim Kauf, Besitz und Verkauf von Immobilien in Spanien anfallen, ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen zu treffen und unerwartete Kosten zu vermeiden.

Bei IberianTax erkennen wir die Herausforderungen, denen sich Nichtresidenten-Eigentümer von Immobilien gegenübersehen. Deshalb haben wir diesen umfassenden Leitfaden erstellt, um den Prozess für Sie zu vereinfachen. Dieser Leitfaden soll Ihnen klare, prägnante und umfassende Informationen zu allen Aspekten der spanischen Immobiliensteuern bieten. Mit unseren fachkundigen Einblicken sind Sie bestens gerüstet, um Ihre Investition effektiv zu verwalten und die Einhaltung der spanischen Steuergesetze sicherzustellen.

Egal, ob Sie Ihr Traumferienhaus kaufen, in eine Mietimmobilie investieren oder Ihre spanische Immobilie verkaufen möchten, dieser Leitfaden hilft Ihnen, die steuerlichen Auswirkungen in jeder Phase zu verstehen. Lassen Sie uns eintauchen und die wesentlichen Steuerinformationen erkunden, die Sie wissen müssen.

1. Steuern beim Immobilienkauf

Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien müssen zum Zeitpunkt des Kaufs mehrere Steuern gezahlt werden. Diese Steuern variieren je nachdem, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist.

Hier ist ein detaillierter Blick auf die Steuern, die Sie beim Kauf erwarten:

A. Steuern beim Kauf neuer Immobilien

Mehrwertsteuer (VAT)

Beim Kauf einer neuen Immobilie in Spanien fällt eine Mehrwertsteuer (VAT) von 10 % an. Dieser Satz gilt für die Immobilie selbst und für bis zu zwei Parkplätze (Artikel 91.1.7º LIVA).

Stempelsteuer

Die Stempelsteuer, auch bekannt als AJD (Actos Jurídicos Documentados), ist eine weitere Steuer, die beim Kauf einer neuen Immobilie anfällt. Der Satz variiert zwischen 0,5 % und 1,5 % je nach Region. Beispielsweise beträgt der Satz in Andalusien 1,5 %, während er in Madrid 0,75 % beträgt.

B. Steuern beim Kauf gebrauchter Immobilien

Grunderwerbsteuer (ITP)

Für gebrauchte Immobilien muss statt der Mehrwertsteuer die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) gezahlt werden. Der Satz variiert je nach Autonomen Region, in der sich die Immobilie befindet, und liegt allgemein zwischen 6 % und 10 %. Zum Beispiel:

• In Madrid beträgt der Satz typischerweise 6 %.
• In Andalusien beträgt der Satz typischerweise 7 %.
• Auf den Balearen variiert der Satz zwischen 8 % und 13 %.
• In Katalonien kann der Satz bis zu 10 % betragen.
• In C.Valenciana variiert der Satz zwischen 8 % und 10 %.

Zusätzliche Kosten

Zusätzlich zu den Steuern gibt es weitere Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien verbunden sind:

• Notargebühren: Diese Gebühren fallen für den Notar an, der die Kaufurkunde beglaubigt. Die Kosten hängen vom Kaufpreis der Immobilie und der Komplexität der Transaktion ab, stellen jedoch in der Regel einen kleinen Prozentsatz des Kaufpreises dar (0,2 % bis 0,5 %).
• Grundbuchgebühren: Nach der Unterzeichnung der Urkunde durch den Notar muss diese im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragungsgebühr basiert auf einer Skala und stellt normalerweise einen kleinen Prozentsatz des Kaufpreises dar (0,1 % bis 0,25 %).
• Hypothekengebühren: Wenn Sie Ihren Kauf mit einer Hypothek finanzieren, fallen zusätzliche Kosten wie die Bearbeitungsgebühr der Bank, die Immobilienbewertungsgebühr und manchmal auch Hypothekenversicherung an.

2. Steuern während des Immobilienbesitzes

Der Besitz einer Immobilie in Spanien bringt fortlaufende Steuerpflichten mit sich. Dazu gehören sowohl Nichtresidenten-Steuern als auch lokale Steuern.

A. Nichtresidenten-Einkommensteuer

Die Nichtresidenten-Einkommensteuer, bekannt als "Impuesto sobre la Renta de no Residentes" (IRNR), ist eine nationale Steuer, die auf nichtresidenten Steuerzahler angewendet wird, die Eigentum in Spanien besitzen.

Ein Nichtresident ist eine Person, die nicht länger als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien lebt und deren primäre wirtschaftliche Interessen nicht in Spanien liegen. Dazu gehören ausländische Staatsbürger, die Eigentum in Spanien besitzen, aber im Ausland leben und die Immobilie entweder selbst nutzen oder vermieten.

Unterstelltes Einkommen

• Was ist die unterstellte Einkommensteuer?

Die unterstellte Einkommensteuer wird auf das potenzielle Mieteinkommen erhoben, das eine Immobilie generieren könnte, während sie leer steht. Diese Steuer basiert auf dem fiktiven Einkommen der Immobilie, was bedeutet, dass es sich um ein hypothetisches Einkommen handelt, das auch dann berechnet wird, wenn die Immobilie nicht tatsächlich vermietet ist.

Wie wird die unterstellte Einkommensteuer berechnet? Die Steuer wird auf Basis des Katasterwerts der Immobilie berechnet, der eine offizielle Bewertung für Steuerzwecke ist. Der Basiszinssatz beträgt 1,1 % oder 2 % abhängig davon, ob der Katasterwert in den letzten 10 Jahren im Rahmen einer allgemeinen kollektiven Bewertung überprüft wurde.

• • 1,1 % wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren überprüft wurde.
  • 2 % wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren nicht überprüft wurde.

Der Steuersatz beträgt 19 % für EU-Bürger und 24 % für Nicht-EU-Bürger.

• Welches Formular wird zur Deklaration der unterstellten Einkommensteuer verwendet?

Nichtresidenten müssen das Steuerformular Modelo 210 verwenden, um die unterstellte Einkommensteuer zu deklarieren.

• Wann ist der Abgabezeitraum für die unterstellte Einkommensteuer?

Nichtresidenten müssen das Steuerformular Modelo 210 jährlich einreichen, um diese Steuer zu deklarieren. Der Abgabezeitraum ist vom 1. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres.

Mieteinnahmensteuer

• Was ist die Mieteinnahmensteuer?

Die Mieteinnahmensteuer gilt für Nichtresidenten, die ihre Immobilie in Spanien vermieten. Sie besteuert die aus der Vermietung erzielten Einnahmen.

• Wie wird die Mieteinnahmensteuer berechnet?

EU-Bürger können die mit der Vermietung verbundenen Kosten von ihrem Einkommen abziehen, und der Steuersatz beträgt 19 % auf das Nettoeinkommen. Nicht-EU-Bürger können keine Ausgaben abziehen und werden mit einem Satz von 24 % auf das Bruttoeinkommen besteuert.

• Welches Formular wird zur Deklaration der Mieteinnahmensteuer verwendet?

Die Mieteinnahmen müssen mit dem Steuerformular Modelo 210 deklariert werden.

• Wann ist der Abgabezeitraum für die Mieteinnahmensteuer?

Ab 2024 müssen die Mieteinnahmen jährlich zwischen dem 1. Januar und dem 20. Januar des Vorjahres deklariert werden.

B. Vermögensteuer

Die Vermögensteuer ist eine nationale Steuer, aber die Steuersätze und Freibeträge werden von jeder autonomen Region reguliert, was zu Variationen in ganz Spanien führt. Diese Steuer wird auf das Nettovermögen erhoben, das Sie zum 31. Dezember jedes Jahres halten und das den steuerfreien Mindestbetrag überschreitet. Zum Beispiel:

• In Katalonien beträgt der Freibetrag 500.000 €, mit Steuersätzen von 0,21 % bis 2,75 %.
• In Andalusien beträgt der Freibetrag 700.000 € und ab 2022 wurde diese Steuer abgeschafft.
• Auf den Balearen beträgt der Freibetrag 3.000.000 € mit Steuersätzen von 0,28 % bis 3,45 %.
• In der Comunidad Valenciana beträgt der Freibetrag 500.000 €, mit Steuersätzen von 0,25 % bis 3,5 %.

Wenn Ihr Vermögen den Freibetrag überschreitet, müssen Sie das Formular Modelo 714 einreichen.

C. Steuer auf große Vermögen

Eingeführt im Dezember 2022, ist die Steuer auf große Vermögen eine Vermögensteuer, die auf Personen mit erheblichem Nettovermögen in Spanien abzielt. Diese Steuer soll sicherstellen, dass diejenigen mit beträchtlichen Vermögenswerten einen fairen Anteil zu den öffentlichen Finanzen beitragen.

• Wer unterliegt der Steuer auf große Vermögen?

Personen mit einem Nettovermögen in Spanien von über 3.000.000 € unterliegen dieser Steuer. Sie gilt sowohl für Einwohner als auch für Nichtresidenten mit beträchtlichen Vermögenswerten in Spanien.

• Wie wird die Steuer auf große Vermögen berechnet?

Der Steuersatz reicht von 1,7 % bis 3,5 %, abhängig vom gesamten Nettovermögen.

• • 1,7 % für ein Nettovermögen zwischen 3.000.000 € und 5.347.998 €.
  • 2,1 % für ein Nettovermögen zwischen 5.347.999 € und 10.695.996 €.
  • 3,5 % für ein Nettovermögen über 10.695.996 €.

• Welches Formular wird zur Deklaration der Steuer auf große Vermögen verwendet?

Die Steuer auf große Vermögen muss mit dem Steuerformular Modelo 718 deklariert werden.

• Wann ist der Abgabezeitraum für die Steuer auf große Vermögen?

Die Steuer auf große Vermögen muss jährlich zwischen dem 1. Juli und dem 31. Juli für das Vorjahr deklariert werden.

D. Lokale Steuern

Zusätzlich zu den nationalen Steuern müssen Nichtresidenten auch lokale Steuern zahlen. Diese lokalen Steuern decken verschiedene kommunale Dienstleistungen und Verpflichtungen ab und gewährleisten die Instandhaltung und Entwicklung der örtlichen Gemeinschaft.

In der Regel werden lokale Steuern und Servicegebühren per Lastschrift von Ihrem Bankkonto abgebucht. Die Einrichtung eines Lastschrifteinzugs stellt sicher, dass diese Zahlungen automatisch erfolgen und verhindert versäumte Zahlungen und mögliche Strafen. Es ist ratsam, mit Ihrer örtlichen Gemeinde oder Ihrer Bank zu koordinieren, um diese Lastschriftvereinbarungen zu treffen.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine jährliche Grundsteuer, die auf dem Katasterwert der Immobilie basiert. Diese Steuer ist vergleichbar mit der Gemeindesteuer und dient der Finanzierung lokaler Dienstleistungen und Infrastrukturen.

Der IBI wird von den örtlichen Behörden, bekannt als Ayuntamientos, oder von anderen Institutionen, die in bestimmten Regionen für die Steuererhebung zuständig sind, wie SUMA in der Region Alicante oder Patronato de Recaudación in der Region Malaga, erhoben.

Andere lokale Dienstleistungen

Zusätzlich zum IBI müssen Nichtresidenten für verschiedene lokale Dienstleistungen wie Müllabfuhr und Abfallmanagement bezahlen. Diese Dienstleistungen sind wesentlich, um die Sauberkeit und Funktionalität der Gemeinde zu gewährleisten.

3. Steuern beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien müssen mehrere Steuern berücksichtigt werden:

A. Nichtresidenten-Einkommensteuer: Kapitalertragssteuer

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien müssen Sie auf den Gewinn aus dem Verkauf eine Steuer zahlen, die als Kapitalertragssteuer bekannt ist.

• Wie wird die Kapitalertragssteuer berechnet?

Der Gewinn oder Kapitalgewinn wird als Differenz zwischen dem Kaufpreis (einschließlich aller mit dem Kauf verbundenen Ausgaben) und dem Verkaufspreis (nach Abzug aller mit dem Verkauf verbundenen Kosten) berechnet.

Der Steuersatz beträgt sowohl für EU- als auch für Nicht-EU-Bürger 19 % des Kapitalgewinns.

• Welches Formular wird zur Deklaration der Kapitalertragssteuer für Nichtresidenten verwendet?

Nichtresidenten müssen das Steuerformular Modelo 210 verwenden, um die Kapitalertragssteuer zu deklarieren.

• Was ist die Frist zur Einreichung des Modelo 210 für die Kapitalertragssteuer?

Die Einreichungsfrist für dieses Formular beträgt 4 Monate ab dem Verkaufsdatum.

• Was ist die 3%-Quellensteuer?

Wenn der Verkäufer ein nichtresidenter Steuerzahler ist, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten, um die potenzielle Kapitalertragssteuer abzudecken. Dies erfolgt durch Einreichung des Steuerformulars Modelo 211, das innerhalb eines Monats ab dem Verkaufsdatum eingereicht werden muss. Der Käufer muss dem Verkäufer eine Kopie des Formulars 211 zur Verfügung stellen, die für die abschließende Erklärung der Kapitalertragssteuer erforderlich ist.

Die 3%-Quellensteuer wird von der endgültigen Steuerschuld abgezogen.

• Was passiert, wenn die Immobilie mit Verlust verkauft wird oder die Kapitalertragssteuer weniger als 3 % beträgt?

Wenn die Immobilie mit Verlust verkauft wird, kann der Verkäufer die 3%-Quellensteuer zurückfordern. Darüber hinaus kann der Verkäufer, wenn die tatsächliche Kapitalertragssteuerschuld weniger als 3 % beträgt, die Differenz zurückfordern.

B. Lokale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Boden (Plusvalía Municipal)

Die Plusvalía Municipal, offiziell bekannt als "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana" (IIVTNU), ist eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Boden seit dessen Erwerb. Diese Steuer kommt zusätzlich zur nationalen Nichtresidenten-Einkommensteuer hinzu und wird von den Ayuntamientos (Gemeindeverwaltungen) erhoben.

• Wann fällt die Plusvalía Municipal an?

Diese Steuer muss beim Verkauf einer Immobilie gezahlt werden, wenn der Wert des Bodens seit dem Kauf gestiegen ist. Wenn der Verkauf mit Verlust erfolgt, sind Sie von dieser Steuer befreit, müssen jedoch das Rathaus (Ayuntamiento) informieren.

• Wer ist für die Zahlung der Plusvalía Municipal verantwortlich?

In der Regel ist der Verkäufer für die Zahlung dieser Steuer verantwortlich. Wenn der Verkäufer jedoch ein Nichtresident ist, wird die Steuer direkt vom Verkaufspreis einbehalten, und der Käufer ist verantwortlich für die Einzahlung dieser Steuer beim Ayuntamiento.

• Wie wird die Plusvalía Municipal berechnet?

Ab den Änderungen, die im November 2021 umgesetzt wurden, gibt es zwei Methoden zur Berechnung dieser Steuer, und Verkäufer können die für sie günstigste Methode wählen:

• • Objektive Methode: Basierend auf der Wertsteigerung des Katasterwerts des Bodens während des Eigentumszeitraums.

Katasterwert des Bodens × Koeffizient (basierend auf den Jahren des Eigentums)

Der zu versteuernde Betrag wird dann mit einem von der Gemeinde festgelegten Koeffizienten multipliziert, mit einem Höchstsatz von 30 %.

• • Effektive Methode: Basierend auf der tatsächlichen Wertsteigerung der Immobilie, berechnet als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis.

Die Formel lautet: (Verkaufspreis − Kaufpreis) × (Katasterwert des Bodens / Gesamter Katasterwert)

Dieser Betrag wird dann mit dem kommunalen Koeffizienten multipliziert, bis zu einem Höchstsatz von 30 %.

Der endgültige Steuersatz für die Plusvalía Municipal hängt von der Gemeinde ab, in der sich die Immobilie befindet. Jede Ayuntamiento legt ihre eigenen Sätze und Berechnungen fest.

C. Zusätzliche Kosten

Neben den genannten Steuern sollten Sie auch Gebühren für Rechtsdienstleistungen, Immobilienmakler und andere am Verkaufsprozess beteiligte Fachleute einplanen.

Schlussfolgerung

Das Navigieren im spanischen Steuersystem kann komplex sein, insbesondere für Nichtresidenten. Das Verständnis dieser Steuern hilft Ihnen, Ihre Immobilieninvestition effektiver zu verwalten und unvorhergesehene Ausgaben zu vermeiden. Für persönliche Unterstützung und um sicherzustellen, dass Sie alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllen, sollten Sie die Dienste von IberianTax in Betracht ziehen. Unsere Plattform bietet qualitativ hochwertige Steuererklärungsdienste zu einem vernünftigen Preis, unterstützt durch exzellenten Kundenservice. IberianTax kann Ihnen helfen, Ihre Steuerpflichten online einfach zu verwalten.