Spanische Steuern für nicht-residente Immobilienbesitzer

Welche Steuern zahlen Nicht-Residenten mit Immobilien in Spanien?

Nicht in Spanien ansässige Steuerzahler mit Immobilien auf spanischem Staatsgebiet sind in Spanien steuerpflichtig, unabhängig davon, ob die Immobilie für den Eigenbedarf genutzt oder vermietet wird.

Die wichtigsten Immobiliensteuern sind die Grundsteuer (IBI), die Einkommenssteuer für Nichtansässige (IRNR) und in einigen Fällen die Vermögenssteuer (IP). Diese Steuern gelten für alle nicht ansässigen Immobilieneigentümer, auch für Spanier, die derzeit im Ausland wohnen.

Grundsteuern in Spanien für Nicht-Residenten

Grundsteuer (IBI) 

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine lokale Grundsteuer, die in der Regel als IBI bezeichnet wird und von der lokalen Steuerbehörde erhoben wird, der die Immobilie gehört (z. B. Ayuntamiento, Patronato, SUMA, Consorcio de Tributos usw.).

Alle Immobilien werden in einer Liste erfasst und mit einem administrativen Wert (Katasterwert) versehen. Jede Gemeinde legt einen lokalen Steuersatz zwischen 0,4 und 1,1% fest, der zusammen mit dem Katasterwert für die Berechnung der Grundsteuer verwendet wird.

Die Grundsteuer ist jährlich und für jede in der Zählung erfasste Immobilie zu entrichten. Die Fristen variieren von Gemeinde zu Gemeinde, liegen aber in der Regel zwischen September und November. 

Für die Grundsteuer müssen Nicht-Residenten keine spezielle Steuererklärung einreichen, aber sie müssen sicherstellen, dass die Zahlung innerhalb der Frist erfolgt.

Steuerpflichtige, die nicht in Spanien ansässig sind, unterliegen auch der Steuer für Nicht-Residenten (IRNR), wenn sie eine Immobilie in Spanien besitzen. Diese Steuer muss bei der Agencia Tributaria (nationale Steuerbehörde) mit dem spanischen Steuerformular 210, dem "Modelo 210", eingereicht werden. 

Was wird mit dem spanischen Formular 210 besteuert? Neben anderen Einkommensarten ist die " Nicht-Residenten-Steuer " eine Steuer, die auf den Besitz, die Vermietung und die Übertragung von Immobilien erhoben wird.

I. Selbst genutzte Immobilien

Wenn Sie ein nicht ansässiger Immobilienbesitzer sind, der seine Immobilie nicht vermietet, müssen Sie ein unterstelltes Einkommen angeben.

Das unterstellte Einkommen ist ein vom Finanzamt "erfundenes" Einkommen für das Leerstehen einer Immobilie oder für die Eigennutzung. Es ist eine gesetzliche Annahme, dass jede Immobilie, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, es Ihnen ermöglicht, ein Einkommen, eine Miete, dafür zu erzielen. Wenn Sie dies nicht tun, muss der Fiskus nicht auf seinen Anteil an diesem potenziellen Einkommen verzichten, das die Immobilie erwirtschaften könnte. Deshalb müssen Sie für den Besitz einer Immobilie ein Einkommen angeben, auch wenn sie leer steht.

Das zu deklarierende Einkommen beträgt 2% des Katasterwerts der Immobilie, wenn dieser Wert in Ihrer Gemeinde in den letzten zehn Jahren nicht überprüft wurde. Andernfalls gilt ein reduzierter Satz von 1,1%. Die gleiche Regel gilt für in Spanien ansässige Personen.

Der Steuersatz beträgt 24%. Für Einwohner der Europäischen Union, Norwegens und Islands gelten jedoch 19%.

Das unterstellte Einkommen muss mit dem Formular 210 innerhalb des folgenden Kalenderjahres vor dem Fälligkeitsdatum (31. Dezember) erklärt werden.

Beispiel für unterstelltes Einkommen 

Klaus, ein in Deutschland ansässiger Steuerpflichtiger, besitzt eine Wohnung in Alcudia, Mallorca, wo er zwei Monate im Jahr verbringt. In der übrigen Zeit des Jahres steht die Wohnung leer. Der Katasterwert im Jahr 2022 beträgt 65000 Euro. 

- Steuerbemessungsgrundlage 2% x 65000 = 1300€ (unterstelltes Einkommen)

- Der Steuersatz beträgt 19%.

- Steuerschuld: 1300€ x 19% = 247€.

Die Frist für die Einreichung des Formulars 210 für das Steuerjahr 2022 läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023.

II. Vermietete Immobilien

Alle von Spanien unterzeichneten Doppelbesteuerungsabkommen sehen vor, dass Einkünfte aus Immobilien in dem Staat besteuert werden können, in dem sich die Immobilie befindet. Im Falle einer Doppelbesteuerung muss der andere Staat diese beseitigen. Wenn Nicht-Residenten also Einkünfte aus der Vermietung ihrer spanischen Immobilie erzielen, müssen sie die Nicht-Residentensteuer zahlen.

Die Frist für die Einreichung und Zahlung der Steuer für Nicht-Residenten beträgt die ersten 20 Tage der Monate April, Juli, Oktober und Januar in Bezug auf die im vorangegangenen Kalenderquartal erzielten Einkünfte.

Wichtiger Hinweis: Ab dem Steuerjahr 2024 wird die Deklaration von Mieteinnahmen auf jährlicher Basis erfolgen, mit einer Einreichungsfrist zwischen dem 1. Januar und dem 20. Januar des folgenden Jahres.

Das Formular 210 muss für jede Einkommensart und jeden Steuerpflichtigen eingereicht werden. Bei Einnahmen aus vermieteten oder untervermieteten Immobilien, die nicht der Quellensteuer unterliegen (z. B. Vermietung eines Hauses), können diese jedoch vierteljährlich in einem einzigen Formular 210 für jede Immobilie zusammengefasst werden, auch wenn es mehrere Zahler (Mieter) gibt.

Die Besteuerung von Mieteinnahmen ist je nach Wohnsitzland unterschiedlich.

Der Hauptunterschied besteht darin, dass bei der Berechnung der Steuerschuld die Ausgaben mit den Mieteinnahmen verrechnet werden können. 

Nach dem Steuerrecht für Nichtansässige sind die im Einkommensteuergesetz (IRPF) vorgesehenen Ausgaben abzugsfähig, sofern sie in direktem Zusammenhang mit den in Spanien erzielten Einkünften stehen.

Einwohner der Europäischen Union, Norwegens, Islands und Liechtensteins werden mit einem Pauschalsatz von 19% besteuert.

Louise, ein in Belgien ansässiger Bürger, hat seine Wohnung in Manilva (Malaga) im April und Mai 2022 für insgesamt 3000€ vermietet. Während dieses Zeitraums beliefen sich die Ausgaben für die Miete auf 1000€. Für den Rest des Jahres steht die Wohnung leer.

- Steuerpflichtiger Betrag: 3.000 - 1000€ = 2000€.

- Steuersatz: 19%.

- Zu zahlende Steuer: 19% x 2000 = 380€.

Die Frist für die Einreichung des Formulars 210 und die Zahlung von 380 € läuft vom 1. Juli bis zum 20. Juli 2022. 

Außerdem muss er im Jahr 2023 das Formular 210 einreichen, in dem er ein unterstelltes Einkommen für die Tage angibt, an denen die Immobilie im Jahr 2022 leer stand oder nicht vermietet war.

In anderen Ländern ansässige Personen

Diese Steuerpflichtigen können keine Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen, und der Steuersatz beträgt 24%.

Daher ist die Besteuerung von nicht in einem EU-Land, Island, Norwegen oder Liechtenstein ansässigen Immobilienbesitzern wesentlich höher.

Beispiel: Mieteinnahmen aus einer Immobilie eines Nicht-EU-Bürgers

Michael, ein im Vereinigten Königreich ansässiger Bürger, hat seine Wohnung in Mijas im April und Mai 2022 für 3000 € vermietet. Während dieses Zeitraums betrugen die Ausgaben für die Miete 1000 €. Für den Rest des Jahres steht die Immobilie leer.

- Steuerliche Bemessungsgrundlage: 3000€

- Steuersatz: 24%.

- Zu zahlende Steuer: 24% x 3.000 = 720€.

Vom 1. bis 20. Juli 2022 muss Michael das Formular 210 einreichen und 720€ zahlen. Das sind 340 € mehr als Louise, obwohl sie das gleiche Einkommen erzielt haben.

III. Verkauf einer Immobilie 

Wenn ein Nicht-Resident eine in Spanien gelegene Immobilie verkauft, ist der Käufer verpflichtet, 3% des Verkaufswerts einzubehalten und innerhalb eines Monats ab dem Datum des Verkaufs mit dem Formular 211 an die Steuerbehörden zu zahlen. Diese Quellensteuer gilt als Abschlagszahlung auf die Steuer, die der Nicht-Resident für den durch die Übertragung erzielten Kapitalgewinn zu entrichten hat.

Der Gewinn oder Verlust errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert (einschließlich Kosten und Steuern für beide Transaktionen). Wurde die Immobilie vermietet, so ist der Anschaffungswert um den Betrag der Abschreibung für den Vermietungszeitraum zu verringern.

Der Steuersatz beträgt pauschal 19% und gilt für jeden Nicht-Residenten, unabhängig vom Land seines Wohnsitzes.

Der Käufer muss dem nicht ansässigen Verkäufer eine Kopie des Formulars 211 aushändigen, damit dieser den einbehaltenen Betrag von der sich ergebenden Steuerschuld abziehen kann. Übersteigt der einbehaltene Betrag die zu zahlende Steuer, kann eine Erstattung des Überschusses beantragt werden.

Die Frist für die Einreichung des Formulars 210 beim Verkauf von Immobilien durch Nichtansässige beträgt 3 Monate. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Monats, in dem der Käufer das Formular 211 einreichen muss.

Fällt das Ergebnis negativ aus, kann der Verkäufer die Erstattung der 3%igen Einbehaltung beantragen.

Nicht in Spanien ansässige Personen unterliegen ebenfalls der Vermögensteuer, allerdings nur für die auf spanischem Staatsgebiet befindlichen Vermögenswerte und Rechte.

Im Allgemeinen gibt es eine Freigrenze von 700.000€, die auch für Nicht-Residenten gilt.

Die Steuer ist am 31. Dezember fällig und muss mit dem Formular 714 erklärt werden. 

Die Abgabefrist ist die gleiche, die für die Einreichung der Einkommensteuererklärung für Residenten gilt (zwischen April und Juni jedes Jahres):

Sie müssen nur dann eine Steuererklärung abgeben, wenn die Steuerschuld fällig ist oder wenn der Wert der in Spanien befindlichen Vermögenswerte und Rechte 2 Millionen Euro übersteigt, auch wenn die Steuerschuld nicht besteht.