Schritt-für-Schritt-Anleitung zur spanischen Grundsteuer für deutsche Staatsangehörige

Für deutsche Staatsangehörige, die Immobilien in Spanien besitzen, ist das Verständnis und die Einhaltung der spanischen Steuergesetze unerlässlich. Das spanische Steuersystem unterscheidet sich erheblich vom deutschen System, und eine Nichtbeachtung kann zu finanziellen Strafen oder rechtlichen Problemen führen. Dieser Leitfaden bietet einen Überblick über die Steuern, die deutsche Staatsangehörige betreffen, die in Spanien Immobilien besitzen, und stellt sicher, dass sie ihre Steuerpflichten erfüllen und potenzielle Komplikationen vermeiden.

1. Spanische Immobiliensteuern

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

• Was ist IBI?

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine jährliche Steuer, die von den lokalen Gemeinden in Spanien erhoben wird. Ähnlich wie die Grundsteuer in Deutschland wird der IBI auf Grundlage des Katasterwerts der Immobilie berechnet, der eine offizielle, von der Regierung festgelegte Bewertung darstellt und in der Regel niedriger als der Marktwert ist.

• Berechnung und Zahlung:

Der IBI wird berechnet, indem ein Prozentsatz auf den Katasterwert angewendet wird, wobei der Satz je nach Gemeinde variiert. Immobilienbesitzer müssen diese Steuer jährlich innerhalb eines von den örtlichen Behörden festgelegten Zeitraums zahlen. Deutsche Staatsangehörige können den IBI direkt im Rathaus, per Banküberweisung oder Lastschrift sowie über die von der Gemeinde bereitgestellten Online-Zahlungsmethoden begleichen.

Die Steuer variiert je nach Gemeinde und liegt typischerweise zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts. Wenn zum Beispiel der Katasterwert Ihrer Immobilie 200.000 € beträgt und der lokale Satz 0,5 % beträgt, würde Ihr IBI 200.000 € x 0,5 % = 1.000 € betragen.

Nicht-Residenten-Einkommensteuer

• Mieteinnahmen und unterstelltes Einkommen:

Deutsche Staatsangehörige, die Immobilien in Spanien besitzen, unterliegen der Nicht-Residenten-Einkommensteuer. Diese Steuer gilt sowohl für Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie als auch für unterstelltes Einkommen für Immobilien, die unbewohnt bleiben oder privat genutzt werden.

Um die Nicht-Residenten-Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Spanien zu berechnen, werden abzugsfähige Kosten wie Instandhaltung, Versicherungen und Verwaltungskosten vom Gesamteinkommen abgezogen. Ein Steuersatz von 19 % gilt für Einwohner der EU, Islands und Norwegens, während Nicht-Residenten außerhalb dieser Regionen mit 24 % besteuert werden.

Beispiel: Wenn Sie als EU-Bürger 12.000 € Mieteinnahmen mit 2.000 € abzugsfähigen Kosten erzielen, beträgt Ihr zu versteuerndes Einkommen 10.000 €. Ihre Nicht-Residenten-Einkommensteuer würde berechnet werden als: 10.000 € x 19 % = 1.900 €.

Für Immobilien, die nicht vermietet werden, wird ein unterstelltes Einkommen berechnet, das ein theoretisches Einkommen aus der Immobilie für Steuerzwecke darstellt. Dieses unterstellte Einkommen wird entweder als 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts der Immobilie berechnet, abhängig davon, wann die letzte Katasterbewertung in der Gemeinde durchgeführt wurde. Wenn die Katasterbewertung innerhalb der letzten zehn Jahre durchgeführt wurde, wird der Satz von 1,1 % angewendet; andernfalls gilt der Satz von 2 %. Dieses unterstellte Einkommen wird ebenfalls mit dem geltenden Satz von 19 % für EU-, isländische und norwegische Einwohner sowie mit 24 % für Einwohner anderer Länder besteuert.

Beispiel: Wenn der Katasterwert Ihrer Immobilie 200.000 € beträgt und die letzte Bewertung vor weniger als 10 Jahren durchgeführt wurde, würde das unterstellte Einkommen berechnet werden als: 200.000 € x 1,1 % x 19 % (EU) = 418 €.

Kapitalertragsteuer (CGT)

Diese Steuer wird fällig, wenn ein deutscher Staatsangehöriger eine Immobilie in Spanien verkauft. Diese Steuer wird auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis berechnet, angepasst an die Inflation und bestimmte abzugsfähige Kosten. Der Steuersatz beträgt immer 19 %, unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige EU-Resident ist oder nicht.

Zum Zeitpunkt des Verkaufs wird eine Quellensteuer von 3 % auf den Verkaufspreis angewendet, die der Käufer einbehalten und an die spanische Steuerbehörde abführen muss. Dieser Betrag wird auf die endgültige CGT-Schuld angerechnet. Übersteigt die 3 %-ige Quellensteuer die tatsächliche Steuerschuld, kann der Verkäufer eine Rückerstattung über das Modell 210 beantragen.

Beispiel: Wenn Sie Ihre Immobilie für 300.000 € verkaufen, die Sie für 200.000 € gekauft haben, und 10.000 € an abzugsfähigen Kosten anfallen, beträgt Ihr Kapitalgewinn (300.000 € - 200.000 € - 10.000 €) = 90.000 €. Als EU-Resident würde Ihre CGT berechnet werden als: 90.000 € x 19 % = 17.100 €.

Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Die Vermögenssteuer gilt für Personen, deren Gesamtvermögen, einschließlich Immobilien in Spanien, einen bestimmten Schwellenwert überschreitet. Für Nicht-Residenten liegt der allgemeine Schwellenwert bei 700.000 €, obwohl regionale Abweichungen bestehen können. In den Balearen zum Beispiel liegen die Steuersätze zwischen 0,2 % und 3,5 %, abhängig vom Gesamtwert des Vermögens.

Zur Berechnung der Vermögenssteuer werden alle in Spanien befindlichen Vermögenswerte summiert, und die anwendbaren Schulden werden abgezogen. Die entsprechenden Steuersätze werden dann auf den Nettowert angewendet. Die Vermögenssteuer wird jährlich, in der Regel zusammen mit der Einkommensteuererklärung, mittels Modell 714 erklärt.

Beispiel: Wenn Ihr Gesamtvermögen in Spanien 1.000.000 € beträgt, wird die Steuer auf den Betrag berechnet, der 700.000 € übersteigt. Bei einem progressiven Steuersatz von 0,5 % für den Betrag zwischen 700.000 € und 1.000.000 € würde Ihre Vermögenssteuer berechnet werden als: (1.000.000 € - 700.000 €) x 0,5 % = 1.500 €.

2. Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Einhaltung

Schritt 1: Bestimmen Sie Ihre Steuerpflichten

Deutsche Staatsangehörige müssen stets den IBI, die Nicht-Residenten-Einkommensteuer (sei es für Mieteinnahmen oder unterstelltes Einkommen bei nicht vermieteten Immobilien), die Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Immobilie und in bestimmten Fällen die Vermögenssteuer zahlen, wenn ihr Vermögen in Spanien 700.000 € übersteigt.

Schritt 2: Berechnen Sie Ihre Steuerschuld

Sammeln Sie die notwendigen Informationen, einschließlich des Katasterwerts Ihrer Immobilie, erzielter Mieteinnahmen und Verkaufsdetails der Immobilie. Diese Informationen finden Sie häufig in den Grundbuchauszügen, Mietverträgen und Benachrichtigungen der Steuerbehörde, wie IBI-Bescheide. Verwenden Sie die Zahlen zur Berechnung der entsprechenden Steuer.

Schritt 3: Reichen Sie Ihre Steuern ein

Jede Steuerart—IBI, Nicht-Residenten-Einkommensteuer (NRIT), Kapitalertragsteuer (CGT) und Vermögenssteuer—hat spezifische Fristen, die eingehalten werden müssen. Das Einhalten dieser Fristen hilft nicht nur, Verspätungsgebühren und Zinsen zu vermeiden, sondern gewährleistet auch eine reibungslose Verwaltung Ihrer Steuerpflichten. Die Einhaltung dieser Fristen ist entscheidend, um unnötige finanzielle Belastungen und rechtliche Komplikationen zu vermeiden.

Einreichungsfristen:

• Der IBI (Immobiliensteuer) ist eine jährliche Steuer mit Zahlungsfristen, die je nach Gemeinde variieren und in der Regel zwischen April und November liegen. Zahlungen erfolgen normalerweise direkt an die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Es ist keine Einreichung eines Formulars erforderlich, da die Steuer von der örtlichen Steuerbehörde festgesetzt wird. Viele Gemeinden bieten Online-Zahlungsoptionen über ihre offiziellen Websites an.
• Nicht-Residenten-Einkommensteuer: Für unterstelltes Einkommen muss die jährliche Erklärung zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember des Folgejahres abgegeben werden. Für Mieteinnahmen beginnt die Einreichungsfrist ab dem Steuerjahr 2024 und läuft vom 1. Januar bis zum 20. Januar des Folgejahres.
• Kapitalertragsteuer muss innerhalb von vier Monaten nach dem Immobilienverkauf gemeldet und bezahlt werden. Wenn die Immobilie beispielsweise im Juni verkauft wird, muss die Steuer bis Oktober bezahlt werden.
• Vermögenssteuer: Die Einreichungsfrist für die Vermögenssteuer läuft von April bis Juni des Jahres, das dem Steuerjahr folgt.

Die Nicht-Residenten-Einkommensteuer sowie die Kapitalertragsteuer werden über das Modell 210 eingereicht. Die Vermögenssteuer wird mit dem Modell 714 erklärt. Diese Formulare sind auf der Website der spanischen Steuerbehörde verfügbar.

Bei der Einreichung der Nicht-Residenten-Einkommensteuer, der Kapitalertragsteuer und der Vermögenssteuer kann das Einreichungsverfahren online durchgeführt werden. Sie benötigen jedoch ein gültiges digitales Zertifikat oder müssen im Cl@ve-System registriert sein, um Ihre Identität zu authentifizieren. Wenn Sie dies nicht haben, müssen Sie eine kooperierende Einrichtung wie IberianTax beauftragen, um die Steuer in Ihrem Namen einzureichen.

Fazit

Das Verständnis und die Einhaltung der Immobiliensteuern in Spanien ist für deutsche Staatsangehörige unerlässlich, um Strafen und rechtliche Probleme zu vermeiden. Wir empfehlen Ihnen, Ihre Steuerpflichten regelmäßig zu überprüfen und sich über Änderungen in den Steuergesetzen auf dem Laufenden zu halten.

Wenn Sie Fragen haben oder eine persönliche Beratung benötigen, zögern Sie nicht, IberianTax für eine fachkundige Beratung zu spanischen Immobiliensteuern zu kontaktieren.