Rückerstattung der 3% Einbehaltung beim Verkauf Ihrer spanischen Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien als Nichtresident unterliegen Sie einer 3%-igen Quellensteuer auf den Verkaufspreis. Diese Einbehaltung soll potenzielle Kapitalertragsteuerverpflichtungen abdecken. Wenn Ihre tatsächliche Steuerverpflichtung geringer ist als der einbehaltene Betrag oder wenn Sie einen Verlust beim Verkauf erlitten haben, können Sie eine Rückerstattung beantragen. So geht’s:

Wann Sie die 3% Rückerstattung beantragen können

Sie können eine Rückerstattung der 3% Einbehaltung in den folgenden Situationen beantragen:

• Kapitalertragsteuer ist geringer als die einbehaltenen 3%

Wenn die tatsächlich berechnete Kapitalertragsteuer aus dem Verkauf Ihrer Immobilie geringer ist als die ursprünglich einbehaltenen 3%, haben Sie Anspruch auf Rückerstattung der Differenz.

• Kapitalverlust

Wenn Sie die Immobilie mit Verlust verkauft haben (d.h. der Verkaufspreis war niedriger als der Kaufpreis, was zu keinem Kapitalgewinn führte), können Sie eine Rückerstattung der gesamten einbehaltenen 3% beantragen.

Schritte zur Beantragung der Rückerstattung

1. Käufer reicht Formular 211 ein

Nach dem Verkauf Ihrer Immobilie ist der erste Schritt beim Käufer. Der Käufer muss Formular 211 bei den spanischen Steuerbehörden einreichen. Dieses Formular ist entscheidend, da es die Immobilientransaktion offiziell erklärt und die 3% Einbehaltung bestätigt, die vom Verkaufspreis einbehalten wurden.

Der Käufer hat eine strikte Frist einzuhalten: Er muss Formular 211 innerhalb eines Monats nach dem Verkaufsdatum einreichen. Diese schnelle Abwicklung stellt sicher, dass die Transaktion umgehend den Steuerbehörden gemeldet wird.

Zusätzlich muss der Käufer dem Verkäufer eine Kopie des Formulars 211 zusenden, um nachzuweisen, dass die einbehaltene Steuer ordnungsgemäß bei den Steuerbehörden eingezahlt wurde. Der Verkäufer benötigt Formular 211 für die Rückerstattungsanträge.

2. Verkäufer reicht Formular 210 ein

Als Verkäufer besteht Ihr nächster Schritt darin, Formular 210 einzureichen. In diesem Formular erklären Sie den tatsächlichen Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf Ihrer Immobilie. Wenn Sie einen Gewinn erzielt haben, melden Sie die Kapitalgewinne; wenn Sie mit Verlust verkauft haben, dokumentieren Sie diesen Verlust.

Sie haben etwas mehr Zeit, um diesen Schritt abzuschließen. Formular 210 muss innerhalb von vier Monaten nach dem Verkaufsdatum eingereicht werden. Das bedeutet, dass Sie drei Monate nach der Einreichung von Formular 211 durch den Käufer Zeit haben, Ihre Unterlagen in Ordnung zu bringen.

Bei der Vorbereitung von Formular 210 sollten Sie alle erforderlichen Dokumente sammeln, wie z.B. die Kauf- und Verkaufsverträge, den Nachweis des ursprünglichen Kaufpreises und den endgültigen Verkaufspreis. Auch der Nachweis der 3% Einbehaltung und alle anderen Dokumente, die Ihre Berechnung des tatsächlichen Gewinns oder Verlusts unterstützen, sollten beigefügt werden.

Erforderliche Unterlagen für den Rückerstattungsantra

Kopie des Formulars 211: Nachweis, dass der Käufer die Transaktion und die 3% Einbehaltung gemeldet hat.
Bankkontozertifikat: Zertifikat über den Kontoinhaber des Bankkontos, auf das die Rückerstattung überwiesen werden soll.

Zusätzliche unterstützende Dokumente (zur Beschleunigung des Prozesses):

• Nachweis des Kaufs und Verkaufs: Legen Sie die Kaufverträge (Escritura de Compraventa) sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf der Immobilie vor.
• Abzugsfähige Ausgaben: Fügen Sie Rechnungen für alle Verbesserungen oder Renovierungen sowie alle Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf (z.B. Anwaltsgebühren, Maklerprovisionen) bei.

Diese Dokumente können online über die Option „aportación de documentación complementaria“ auf der Website der Agencia Tributaria eingereicht werden, was ein elektronisches Zertifikat erfordert.

Bearbeitungszeit

In der Regel benötigen die spanischen Steuerbehörden etwa 6 bis 12 Monate, um eine Entscheidung bezüglich des Rückerstattungsantrags zu treffen und die Rückerstattung auszuzahlen. Die Bearbeitungszeit kann jedoch je nach Vollständigkeit und Genauigkeit der eingereichten Dokumente und der Arbeitsbelastung des zuständigen Finanzamtes variieren.

Schritte zur Sicherstellung einer effizienten Rückerstattungsanfrage

1. Dokumentation vorbereiten: Sammeln Sie im Voraus alle erforderlichen Dokumente, einschließlich der Kauf- und Verkaufsverträge, des Nachweises des ursprünglichen Kaufpreises, des endgültigen Verkaufspreises und des Nachweises der 3% Einbehaltung. Wenn diese Dokumente bereit sind, wird der Einreichungsprozess beschleunigt.
2. Formulare rechtzeitig einreichen: Halten Sie die Fristen für die Einreichung sowohl von Formular 211 (durch den Käufer innerhalb eines Monats nach dem Verkauf) als auch von Formular 210 (durch Sie innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf) ein. Eine rechtzeitige Einreichung ist entscheidend, um Verzögerungen zu vermeiden.
3. Professionelle Hilfe in Anspruch nehmen: Nutzen Sie Dienstleistungen wie IberianTax, um Ihren Rückerstattungsantrag zu bearbeiten. Ihr Fachwissen in Steuererklärungen für Nichtresidenten kann sicherstellen, dass Ihr Antrag genau, vollständig und korrekt eingereicht wird, wodurch die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Rückerstattung erhöht wird.

Durch die Beachtung dieser Schritte und die Sicherstellung, dass alle erforderlichen Dokumente in Ordnung sind, können Sie effizient eine Steuererstattung auf den Verkauf Ihrer spanischen Immobilie beantragen, wenn Ihre Kapitalertragsteuerverpflichtung unter dem einbehaltenen 3%-Betrag liegt.