Grunderwerbsteuer (ITP) in Spanien: Ein Leitfaden für nicht ansässige Käufer

Wenn Sie planen, als Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien zu kaufen, sollten Sie alle damit verbundenen Kosten berücksichtigen – einschließlich der Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP).

Diese Steuer gilt für den Erwerb von Gebrauchtimmobilien und gehört zu den größten Ausgaben beim Immobilienkauf. In diesem Leitfaden erklären wir, was die ITP ist, wie sie berechnet wird und was nicht ansässige Käufer beachten sollten.

Was ist die Grunderwerbsteuer (ITP)?

Die ITP ist eine Steuer, die auf den Kauf von gebrauchten Immobilien (Wiederverkaufsobjekten) in Spanien erhoben wird. Im Gegensatz zu Neubauten, die der Mehrwertsteuer (IVA) und der Stempelsteuer (AJD) unterliegen, fällt bei Gebrauchtimmobilien die ITP an.

Diese Steuer muss vom Käufer innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Kauf entrichtet werden. Da es sich um eine regionale Steuer handelt, legt jede spanische Autonome Gemeinschaft eigene Steuersätze und Regeln fest – in der Regel zwischen 6 % und 10 %.

Wie wird die ITP berechnet?

Die Höhe der zu zahlenden ITP richtet sich nach dem höheren der beiden folgenden Werte:

• Dem im Kaufvertrag angegebenen Kaufpreis oder
• Dem von der regionalen Steuerbehörde festgelegten Valor de Referencia (Referenzwert).

Der Valor de Referencia unterscheidet sich vom Katasterwert, da er auf Marktdaten basiert und einen realistischen Marktwert für steuerliche Zwecke widerspiegeln soll.

Der Steuersatz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft, daher sollten Sie sich über die aktuellen Sätze in der jeweiligen Region informieren.

Beispielrechnung:

• Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €
• Valor de Referencia: 260.000 €
• Regionaler ITP-Satz: 8 %
• Fällige ITP: 260.000 € × 8 % = 20.800 €

Stellen Sie sicher, dass Sie den aktuellen ITP-Satz der jeweiligen Region überprüfen, in der sich die Immobilie befindet.

Wann und wie wird die ITP gezahlt?

Die ITP muss innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (escritura pública) entrichtet werden. Bei verspäteter Zahlung können Strafzuschläge und Zinsen anfallen.

Schritte zur Zahlung der ITP:

1. Ausfüllen des Steuerformulars Modelo 600.
2. Einreichung des Formulars und Zahlung der Steuer beim regionalen Finanzamt oder einer autorisierten Bank.
3. Vorlage der Zahlungsbestätigung bei der Eintragung der Immobilie ins Grundbuch (Registro de la Propiedad).

Einige Regionen bieten Online-Zahlungen an, während in anderen eine persönliche Einreichung erforderlich ist. Informieren Sie sich daher immer bei den örtlichen Behörden.

Gibt es Ermäßigungen oder Befreiungen?

Eine vollständige Befreiung von der ITP gibt es nicht, aber einige Käufer können von reduzierten Sätzen profitieren.

Mögliche Ermäßigungen (abhängig von der Region):

• Erstkäufer unter 35 Jahren zahlen oft reduzierte Sätze von 4 % bis 5 %.
• Käufer mit Behinderungen oder kinderreiche Familien können ebenfalls Vergünstigungen erhalten.
• Immobilien, die für sozialen Wohnraum bestimmt sind, können steuerliche Vorteile genießen.

Wichtig: Diese Ermäßigungen gelten in der Regel nur für Steueransässige in Spanien. Als Nicht-Resident sollten Sie mit dem vollen regulären ITP-Satz in Ihrer Region rechnen.

Was passiert, wenn die ITP nicht gezahlt wird?

Eine verspätete oder nicht erfolgte Zahlung der ITP kann rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben:

• Verzugszinsen und Strafzahlungen durch die spanischen Steuerbehörden.
• Einschränkungen bei der Eintragung, dem Verkauf oder der Übertragung der Immobilie, bis die Steuer beglichen ist.

Auch wenn die Nichtzahlung den Kaufvertrag nicht ungültig macht, kann dies in Zukunft zu Problemen führen – insbesondere, wenn Sie die Immobilie weiterverkaufen oder vermieten möchten.

ITP in Ihr Budget einplanen

Beim Immobilienkauf in Spanien sollten Sie alle Erwerbskosten berücksichtigen – einschließlich ITP, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltskosten. Eine sorgfältige Planung hilft Ihnen, unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden.

Vereinfachung der Steuerpflichten für Nicht-Residenten

Bei IberianTax erleichtern wir die Steuerpflichten für nicht ansässige Immobilieneigentümer in Spanien. Unsere Plattform unterstützt Sie bei wichtigen Steuerverpflichtungen wie:

• Modelo 210 (Steuer auf fiktive Einkünfte für eigengenutzte Immobilien sowie Mietsteuern).
• Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf.

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