Der unverzichtbare Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinnahmen für Nichtresidenten in Spanien

Vermieten Sie als Nichtresident eine Immobilie in Spanien? Die Besteuerung von Mieteinnahmen kann komplex sein, insbesondere bei unterschiedlichen Regelungen für EU- und Nicht-EU-Bürger. Ein Verständnis Ihrer steuerlichen Verpflichtungen kann jedoch dazu beitragen, Ihr zu versteuerndes Einkommen zu senken und unerwartete Strafen zu vermeiden. Dieser umfassende Leitfaden erklärt alles, was Sie über die Besteuerung von Mieteinnahmen als Nichtresident in Spanien wissen müssen – von allgemeinen Verpflichtungen und abzugsfähigen Ausgaben bis hin zu aktuellen Änderungen der Rechtsvorschriften. Anhand praktischer Beispiele zeigen wir Ihnen, wie IberianTax die Einhaltung der Vorschriften erleichtert, sodass Ihre Immobilie problemlos durch die Steuerzeit kommt.

Allgemeine Verpflichtungen für Nichtresidenten-Vermieter in Spanien

Für Nichtresidenten-Vermieter ist das Formular Modelo 210 das zentrale Formular zur Erklärung von Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien. Hier ist eine Übersicht zur Einhaltung der spanischen Steuerpflichten bei Mieteinnahmen:

• Wer muss eine Steuererklärung abgeben? Jeder Nichtresident, der in Spanien Mieteinnahmen erzielt, muss diese Einkünfte über das Modelo 210 deklarieren. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie gelegentlich als Ferienvermietung oder dauerhaft vermietet wird.
• Regionale Unterschiede – Anforderungen auf den Kanarischen Inseln: Wenn Sie eine Immobilie auf den Kanarischen Inseln besitzen und diese als Ferienvermietung betreiben, müssen Sie diese Immobilie registrieren und Steuererklärungen für die IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), die regionale Steuer, einreichen. Dieses Formular ist für Ferienvermietungen unerlässlich, da es die Einhaltung der speziellen Steuervorschriften der Kanarischen Inseln sicherstellt.
• Neue Fristenregelungen: Ab 2024 müssen Nichtresidenten, die Mieteinnahmen erzielen, ihre jährliche Steuererklärung bis zum 20. Januar des Folgejahres abgeben. Diese Änderung ersetzt das bisherige Quartalssystem für Mieteinnahmen ab 2024 und vereinfacht den Prozess auf eine einzige Jahresfrist.
• Regeln für Miteigentum: Bei Immobilien mit mehreren Eigentümern muss jeder Miteigentümer ein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil abgeben. Zum Beispiel: Wenn eine Immobilie zu je 50 % im Besitz von zwei Personen ist, muss jeder Eigentümer die Hälfte der Mieteinnahmen und -abzüge angeben. Dies stellt eine genaue Meldung und Einhaltung sicher.

Welche Ausgaben sind abzugsfähig? (EU- vs. Nicht-EU-Residenten)

Abzüge sind nur für Bewohner der EU/des EWR zulässig und reduzieren das zu versteuernde Einkommen erheblich. Diese abzugsfähigen Ausgaben werden anteilig basierend auf der Anzahl der Tage berechnet, an denen die Immobilie vermietet wurde. Hier sind einige Beispiele:

• Abschreibung: In Spanien ist ein Abschreibungsabzug von 3 % auf die Anschaffungskosten der Immobilie (ohne Grundstückswert) zulässig, anteilig für die Vermietungsdauer.
• Versicherung und IBI (Grundsteuer): Die Versicherungsprämie und die jährliche IBI sind anteilig für die Vermietungstage abzugsfähig.
• Darlehenszinsen: Die Zinsen eines Kredits zur Finanzierung der Immobilie sind ebenfalls anteilig abzugsfähig.
• Reparaturen und Wartung: Anders als Kapitalverbesserungen sind Instandhaltungskosten im Vermietungsjahr vollständig abzugsfähig.

Steuersätze für Nichtresidenten auf Mieteinnahmen

Die Steuersätze in Spanien variieren je nach Residenzstatus:

• EU-/EWR-Steuerpflichtige: 19 % auf das Nettoeinkommen (nach Abzügen).
• Nicht-EU-Steuerpflichtige: 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge.

Beispiele: EU- vs. Nicht-EU-Residenten

Hier sind zwei Beispiele, die zeigen, wie sich abziehbare Ausgaben und Steuersätze auf EU- und Nicht-EU-Bewohner auswirken.

Beispiel 1: Marie aus Frankreich (EU-Bewohner)

Marie besitzt eine Immobilie in Barcelona, die sie 90 Tage lang für 1.200 € pro Monat vermietet, was 3.600 € an Mieteinnahmen ergibt. Marie hat verschiedene Ausgaben, die alle für 90 Miettage anteilig berechnet werden:

• Mieteinnahmen: 3.600 €
• Abziehbare Ausgaben anteilig:
  • Abschreibungen: 739,73 €
  • Versicherung: 73,97 €
  • IBI: 123,29 €
  • Darlehenszinsen: 295,89 €
  • Reparaturen: 300 € (vollständig abziehbar)

Gesamtabziehbare Ausgaben: 1.532,88 €

Nettoeinkommen: 3.600 € - 1.532,88 € = 2.067,12 €

Zu zahlende Steuer: 2.067,12 € x 19% = 392,75 €

Durch die Nutzung von Abzügen verringert Marie ihr zu versteuerndes Einkommen erheblich.

Beispiel 2: John aus dem Vereinigten Königreich (Nicht-EU-Bewohner)

John, ein britischer Staatsbürger, vermietet seine Immobilie in Madrid für 90 Tage und erzielt 3.000 €. Als Nicht-EU-Bewohner wird John auf sein Bruttoeinkommen ohne Abzüge besteuert.

Mieteinnahmen: 3.000 €

Zu zahlende Steuer: 3.000 € x 24% = 720 €

Ohne die Möglichkeit von Abzügen ist Johns Steuerbelastung höher als die von Marie, was den Einfluss des EU-Status auf steuerliche Verpflichtungen verdeutlicht.

Wie IberianTax den Steuerprozess für Nichtresidenten erleichtert

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