7 wichtige Daten zu den Steuern bei einem Immobilienverkauf in Spanien für Nicht-Residenten
July 19, 2022
Wenn Sie vor kurzem eine Immobilie in Spanien verkauft haben oder dies planen, fragen Sie sich vielleicht, ob Sie auf den Verkaufserlös Kapitalertragssteuern zahlen müssen. Der heutige Artikel befasst sich mit den wichtigsten steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs einer Immobilie durch Nicht-Residenten in Spanien.
1. Der Kapitalgewinn unterliegt der Einkommensteuer für Nicht-Residenten
Immobilienbesitzer, die nicht in Spanien ansässig sind, müssen jeden Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf ihrer spanischen Immobilie in der Steuererklärung für Nichtansässige (Steuerformular 210 "Modelo 210") angeben.
In diesem Zusammenhang ist in allen von Spanien unterzeichneten Doppelbesteuerungsabkommen festgelegt, dass Einkünfte, die direkt aus der Übertragung von auf spanischem Staatsgebiet gelegenen Immobilien stammen (und in den meisten Fällen auch indirekt über Gesellschaften mit Immobiliensubstrat), immer in Spanien zu versteuern sind. Daher unterliegt jeder potenzielle Kapitalgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie auf spanischem Staatsgebiet der Besteuerung in Spanien.
2. Wie wird der Kapitalgewinn berechnet?
Der Kapitalgewinn ist in der Regel die Differenz zwischen dem, was Sie für Ihre Immobilie bezahlt haben (Anschaffungskosten) und dem Betrag, den Sie beim Verkauf erhalten haben (Verkaufspreis).
Zur Ermittlung des Kapitalgewinns können Nicht-Residenten in der Regel die Kosten für den Kauf, den Verkauf oder die Verbesserung ihrer Immobilie vom Kapitalgewinn abziehen. Zu diesen Kosten gehören u. a. Makler- und Anwaltskosten, die Gemeindesteuer "Plusvalia Municipal" oder Kosten für Verbesserungsarbeiten (nur solche, die nicht als Instandhaltungskosten oder als gewöhnliche Reparaturen gelten).
3. Es wird ein Pauschalsatz von 19% angewandt
Anders als beim IRPF für ansässige Steuerpflichtige unterliegen Kapitalerträge nicht einer progressiven Skala von 19 bis 28%, sondern einem Pauschalsatz von 19%. Dieser Steuersatz ist für in der EU und dem Europäischen Wirtschaftsraum ansässige Personen derselbe wie für in Nicht-EU-Ländern ansässige Personen.
4. Keine Möglichkeit des Ausgleichs von Verlusten aus anderen Verkäufen
Da es keine Steuerperiode gibt, können Nicht-Residenten Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien nicht mit Verlusten aus der Übertragung einer anderen Immobilie oder eines anderen Vermögenswerts verrechnen. Dies gilt selbst dann, wenn sie im selben Steuerjahr oder am selben Tag übertragen werden!
5. Ist der Verkäufer ein Nicht-Resident, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten.
Wenn ein Nicht-Resident eine in Spanien gelegene Immobilie verkauft, ist der Käufer verpflichtet, 3% des Verkaufspreises als Zahlung für die Steuererklärung des Nicht-Residenten einzubehalten. Der Käufer muss diesen Betrag innerhalb eines Monats mit dem Formular 211 an die Steuerbehörden abführen.
Die einbehaltene Steuer wird mit der endgültigen Steuerschuld verrechnet, die der Verkäufer mit dem Formular 210 zu entrichten hat.
Hat der nicht ansässige Steuerpflichtige einen Verlust erlitten oder liegt die Steuerschuld unter 3%, muss er eine Erstattung des Überschusses beantragen.
6. Die Frist für die Einreichung der Steuer beträgt 4 Monate.
Die Steuererklärung für Nicht-Residenten muss mit dem Formular 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Frist von einem Monat ab dem Verkaufsdatum (Datum des Entstehens) der Immobilie eingereicht werden. Mit anderen Worten: 4 Monate ab dem Verkaufsdatum.
7. "Plusvalia Municipal", eine lokale Steuer auf die Erhöhung des städtischen Bodenwerts.
Neben der Einkommenssteuer für Nicht-Residenten unterliegt der Verkauf der Immobilie der lokalen Steuer auf die Erhöhung des städtischen Bodenwerts, besser bekannt als "Plusvalia Municipal".
Gemäß Artikel 106 des Kommunalsteuergesetzes (Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März) ist der Käufer für die Zahlung dieser Steuer verantwortlich, sofern der Verkäufer eine natürliche Person ist, die nicht in Spanien steuerlich ansässig ist. Der Käufer hat jedoch das Recht, den gezahlten Steuerbetrag gemäß Artikel 36, Absatz 3 des Allgemeinen Steuergesetzes vom Verkäufer einzufordern. In der Praxis wird dieser Betrag normalerweise zusammen mit der 3%igen Quellensteuer vom Kaufpreis einbehalten.