Impôts à payer en Espagne par les propriétaires non-résidents

Quels impôts les non-résidents qui possèdent un bien immobilier en Espagne doivent-ils payer ?

Les contribuables non-résidents dont les biens sont situés sur le territoire espagnol sont assujettis à l'impôt en Espagne, que le bien soit destiné à un usage personnel ou loué.

Les principaux impôts sur les biens immobiliers sont la taxe foncière (impôt local dénommé « IBI »), l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et, dans certains cas, l'impôt sur la fortune (IP). Ces impôts s'appliquent à tout propriétaire non-résident, y compris les Espagnols qui résident actuellement à l'étranger.

Impôts fonciers en Espagne pour les non-résidents

Taxe foncière (IBI) 

La taxe foncière est un impôt local sur les biens immobiliers, communément appelé IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles »), collecté par l'administration fiscale locale dont relève le bien (par exemple, « Ayuntamiento », « Patronato », « SUMA », « Consorcio de Tributos », etc.).

Tous les biens figurent dans un recensement et se voient attribuer une valeur administrative (valeur cadastrale). Chaque municipalité détermine un taux d'imposition local allant de 0,4 à 1,1 % qui, avec la valeur cadastrale, est utilisé pour le calcul de la taxe foncière.

Cet impôt local doit être payé tous les ans pour chaque bien qui figure dans le recensement. La date limite varie d'une municipalité à l'autre, mais généralement la taxe est perçue entre septembre et novembre. 

Pour la taxe foncière, les non-résidents n'ont pas à présenter de déclaration de revenus spécifique, mais ils doivent s'assurer d'effectuer le paiement dans les délais. 

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). 

Les contribuables non-résidents sont également assujettis à l' impôt sur le revenu des non-résidents s'ils possèdent un bien immobilier en Espagne. Cette déclaration de revenus doit être envoyée à l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole) au moyen du formulaire 210 de déclaration fiscale connu sous le nom de « Modelo 210 ». 

Qu'est-ce que le formulaire de déclaration 210 ? Entre autres types de revenus, l'« impôt sur le revenu des non-résidents » est un impôt prélevé sur la propriété, la location et la cession de biens.

I. Biens immobiliers à usage personnel

Si vous êtes un propriétaire non-résident qui ne loue pas son bien, vous devez déclarer des revenus imputés ou fictifs.

Les revenus imputés sont un revenu que le fisc « invente » pour laisser un bien vide ou le destiner à un usage personnel. C'est une présomption légale que tout bien qui n'est pas votre résidence principale vous permet d'en tirer un revenu, un loyer. Si vous ne le faites pas, l'administration fiscale n'a pas à perdre sa part de ce revenu potentiel que la propriété pourrait générer. C'est pourquoi vous devez imputer des revenus à la possession d'un bien urbain même s'il est vide.

Les revenus à déclarer correspondent à 2 % de la valeur cadastrale du bien si cette valeur n'a pas été révisée dans votre municipalité au cours des dix dernières années. Sinon, un taux réduit de 1,1 % s'applique. La même règle s'applique aux résidents espagnols.

Le taux d'imposition est de 24 %. Cependant, pour les résidents de l'Union européenne, de la Norvège et de l'Islande, un taux de 19 % s'applique.

Les revenus imputés doivent être déclarés au moyen du formulaire 210 dans l'année civile suivant la date d'échéance (31 décembre).

Exemple de revenus imputés 

Klaus, résident fiscal en Allemagne, possède un appartement à Alcúdia, Majorque, où il passe deux mois de l'année. Le reste de l'année, le bien immobilier reste vide. La valeur cadastrale en 2021 est de 65 000 euros. 

- Base imposable = 2 % x 65 000 = 1 300 € (revenus imputés)

- Le taux d'imposition est de 19 %.

- Impôt à payer : 1 300 € x 19 % = 247 €.

Les non-résidents doivent présenter le formulaire 210 pour l'année d'imposition 2021 entre le 1er janvier et le 31 décembre 2022. 

II. Bien immobilier locatif

Toutes les conventions de double imposition signées par l'Espagne considèrent que les revenus immobiliers peuvent être imposés dans l'État où se trouve le bien. En cas de double imposition, c'est l'autre État qui doit supprimer l'impôt. Par conséquent, si les non-résidents tirent des revenus de la location de leur bien immobilier en Espagne, ils sont assujettis à l'impôt sur le revenu des non-résidents.

Les non-résidents doivent présenter la déclaration et payer l'impôt sur le revenu des non-résidents dans les 20 premiers jours d'avril, juillet, octobre et janvier pour les revenus respectivement générés au cours du trimestre civil précédent.

Note importante : À partir de l'année fiscale 2024, la déclaration des revenus locatifs passera à une base annuelle, avec une date limite de soumission fixée entre le 1er janvier et le 20 janvier de l'année suivante.

Le formulaire 210 doit être rempli pour chaque type de revenu et chaque assujetti. Toutefois, s'il s'agit de revenus tirés de biens loués ou sous-loués non soumis au système de retenue à la source (par ex. : location d'un logement), ils peuvent être regroupés trimestriellement dans un seul formulaire 210 pour chaque bien, même en cas de pluralité d'assujettis (locataires).

L'impôt sur les revenus locatifs varie selon le pays de résidence. 

Résidents de l'Union européenne, de la Norvège, de l'Islande et du Liechtenstein.

La principale différence est que, pour calculer l'impôt à payer, les charges peuvent être déduites des revenus locatifs. 

La loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents considère que les charges prévues dans la loi sur l'impôt sur le revenu (IRPF) sont déductibles à condition qu'elles soient directement liées aux revenus obtenus en Espagne.

Les résidents de l'Union européenne, de la Norvège, de l'Islande et du Liechtenstein sont imposés au taux forfaitaire de 19 %.

Exemple : Revenus locatifs d'un bien immobilier d'un résident de l'UE.

Louise, résidente en Belgique, a loué son appartement à Manilva (Malaga) d'avril à mai 2022 pour un montant total de 3 000 €. Durant cette période, les charges liées à la location se sont élevées à 1 000 €. Le reste de l'année, le bien est resté vide.

- Montant imposable : 3 000 – 1 000 € = 2 000 €.

Taux d'imposition : 19 %.

Impôt à payer : 19 % x 2 000 = 380 €.

Le délai pour présenter le formulaire 210 et payer 380 € court du 1er juillet au 20 juillet 2022. 

De plus, en 2023, Louise devra présenter le formulaire 210 pour déclarer les revenus imputés au titre des jours pendant lesquels le bien est resté vide ou n'a pas été loué en 2022.

Résidents d'autres pays

Ces contribuables ne peuvent déduire aucune charge des revenus locatifs et le taux d'imposition est de 24 %.

Par conséquent, l'impôt à payer par les propriétaires non-résidents qui ne résident pas dans un pays de l'UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein est beaucoup plus élevé.

Exemple : Revenus locatifs d'un bien immobilier d'un résident de l'UE

Michael, résident au Royaume-Uni, a loué son appartement à Mijas d'avril à mai 2022 pour un montant de 3 000 €. Durant cette période, les charges liées à la location ont été de 1 000 €. Le reste de l'année, le bien est resté vide.

- Base imposable : 3 000 €

Taux d'imposition : 24 %.

Impôt à payer : 24 % x 3 000 = 720 €.

Entre le 1er et le 20 juillet 2022, Michael devra remplir le formulaire 210 et payer 720 €. 340 € de plus que Louise alors qu'elle a obtenu le même revenu.

III. Vente d'un bien 

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier situé en Espagne, l'acheteur est tenu d'effectuer une retenue de 3 % de la valeur de la vente et de verser la somme correspondante à l'administration fiscale dans un délai d'un mois à compter de la date de la vente, au moyen du formulaire 211. Cette retenue à la source est considérée comme un acompte sur l'impôt à payer par le non-résident sur la plus-value obtenue lors de la cession.

Le gain ou la perte est calculé comme étant la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition (charges et taxes comprises pour les deux transactions). Si le bien a été loué, la valeur d'acquisition doit être réduite du montant de l'amortissement correspondant à la période de location.

Le taux d'imposition est un taux d'imposition de 19 % et il s'applique à tout assujetti non-résident, quel que soit le pays de résidence.

L'acheteur doit fournir au vendeur non-résident une copie du formulaire 211, afin qu'il puisse déduire le montant retenu de l'impôt à payer résultant. Si la somme retenue dépasse le montant de l'impôt à payer, un remboursement de l'excédent peut être demandé.

Le délai de présentation du formulaire 210 en cas de vente de biens pour les non-résidents est de 3 mois. Ce délai court à partir de la fin du délai d'un mois dont dispose l'acheteur pour présenter le formulaire 211.

Si le résultat est négatif, le vendeur est en droit de demander le remboursement de la retenue de 3 %.

Les personnes physiques non-résidentes sont également soumises à l'impôt sur la fortune, mais uniquement pour les avoirs et droits situés sur le territoire espagnol.

Généralement, il existe un seuil d'exonération de 700 000 euros, qui s'applique également aux non-résidents.

La taxe est due au 31 décembre et doit être déclarée au moyen du formulaire 714. 

Le délai de déclaration est le même que celui qui s'applique aux résidents lors de la campagne de déclaration de revenus (entre avril et juin de chaque année). 

Ils ne doivent présenter une déclaration de revenus que s'ils sont redevables de l'impôt ou si la valeur des biens et droits situés en Espagne est supérieure à 2 millions d'euros, même si l'obligation fiscale est nulle.