Guide des taxes foncières espagnoles pour les ressortissants allemands, étape par étape

Pour les ressortissants allemands possédant des biens immobiliers en Espagne, il est essentiel de comprendre et de se conformer aux lois fiscales espagnoles. Le système fiscal espagnol diffère considérablement du système allemand, et le non-respect peut entraîner des pénalités financières ou des problèmes juridiques. Ce guide fournit un aperçu des impôts applicables aux ressortissants allemands possédant des biens en Espagne, assurant qu'ils remplissent leurs obligations fiscales et évitent les complications potentielles.

1.Taxes immobilières espagnoles

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

• Qu'est-ce que l'IBI ?

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est une taxe annuelle perçue par les municipalités locales en Espagne. Semblable à la taxe foncière en Allemagne, l'IBI est calculé en fonction de la valeur cadastrale du bien, une évaluation officielle déterminée par le gouvernement, généralement inférieure à la valeur marchande.

• Calcul et paiement :

L'IBI est calculé en appliquant un pourcentage à la valeur cadastrale, le taux variant selon la municipalité. Les propriétaires doivent payer cette taxe annuellement dans un délai spécifique fixé par les autorités locales. Les ressortissants allemands peuvent payer l'IBI directement à la mairie, par virement bancaire ou prélèvement automatique, ou par les méthodes de paiement en ligne fournies par la municipalité.

La taxe varie selon la municipalité, se situant généralement entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale. Par exemple, si la valeur cadastrale de votre bien est de 200 000 € et que le taux local est de 0,5 %, votre IBI serait de 200 000 € x 0,5 % = 1 000 €.

Impôt sur le revenu des non-résidents

• Revenus locatifs et revenus imputés :

Les ressortissants allemands possédant des biens en Espagne sont soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents. Cet impôt s'applique aux revenus tirés de la location du bien ainsi qu'aux revenus imputés pour les biens restés vacants ou utilisés à des fins personnelles.

Pour calculer l'impôt des non-résidents sur les revenus locatifs en Espagne, les frais déductibles tels que l'entretien, les assurances et les frais de gestion sont déduits du revenu locatif total. Un taux d'imposition de 19 % s'applique aux résidents de l'UE, d'Islande et de Norvège, tandis que les non-résidents d'autres régions sont imposés à 24 %.

Exemple : Si vous êtes résident de l'UE avec 12 000 € de revenus locatifs et 2 000 € de frais déductibles, votre revenu imposable est de 10 000 €. Votre impôt sur le revenu des non-résidents serait calculé comme suit : 10 000 € x 19 % = 1 900 €.

Pour les biens non loués, un revenu imputé est calculé, représentant un revenu théorique du bien à des fins fiscales. Ce revenu imputé est calculé soit à 1,1 %, soit à 2 % de la valeur cadastrale du bien, en fonction de la date de la dernière évaluation cadastrale dans la municipalité où se trouve le bien. Si l'évaluation cadastrale a été effectuée au cours des dix dernières années, le taux de 1,1 % est appliqué ; sinon, le taux est de 2 %. Ce revenu imputé est également imposé au taux applicable de 19 % pour les résidents de l'UE, d'Islande et de Norvège, et de 24 % pour les résidents d'autres pays.

Exemple : Si la valeur cadastrale de votre bien est de 200 000 € et que la dernière évaluation a eu lieu il y a moins de 10 ans, le revenu imputé serait : 200 000 € x 1,1 % x 19 % (UE) = 418 €.

Impôt sur les plus-values (CGT)

Cet impôt est dû lorsque un ressortissant allemand vend un bien en Espagne. Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial, ajusté en fonction de l'inflation et de certains frais déductibles. Le taux est toujours de 19 % que le contribuable soit résident de l'UE ou non.

Au moment de la vente, une taxe de 3 % est appliquée sur le prix de vente, que l'acheteur doit retenir et verser à l'Agence fiscale espagnole. Ce montant est imputé sur la dette fiscale finale. Si la retenue de 3 % dépasse le montant réel dû, le vendeur peut demander un remboursement via le modèle 210.

Exemple : Si vous vendez votre bien pour 300 000 €, que vous avez acheté pour 200 000 €, avec 10 000 € de frais déductibles, votre plus-value est de (300 000 € - 200 000 € - 10 000 €) = 90 000 €. En tant que résident de l'UE, votre CGT serait de 90 000 € x 19 % = 17 100 €.

Impôt sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio)

L'impôt sur le patrimoine s'applique aux personnes dont les actifs totaux, y compris les biens immobiliers en Espagne, dépassent un certain seuil. Pour les non-résidents, le seuil général est de 700 000 €, bien que des variations régionales puissent exister. Par exemple, dans les Îles Baléares, les taux d'imposition varient de 0,2 % à 3,5 %, en fonction de la valeur totale des actifs.

Pour calculer l'impôt sur le patrimoine, tous les actifs détenus en Espagne sont additionnés, et les dettes applicables sont déduites. Les taux d'imposition correspondants sont ensuite appliqués à la valeur nette. L'impôt sur le patrimoine est déclaré annuellement, généralement avec les déclarations de revenus, en utilisant le modèle 714.

Exemple : Si vos actifs totaux en Espagne s'élèvent à 1 000 000 €, l'impôt sur le montant dépassant 700 000 € serait calculé. En supposant un taux progressif de 0,5 % pour le montant entre 700 000 € et 1 000 000 €, votre impôt sur le patrimoine serait de (1 000 000 € - 700 000 €) x 0,5 % = 1 500 €.

2. Guide étape par étape pour la conformité

Étape 1 : Déterminez vos obligations fiscales

Les ressortissants allemands doivent toujours payer l'IBI, l'impôt sur le revenu des non-résidents (que ce soit pour les revenus locatifs ou les revenus imputés pour les biens non loués), l'impôt sur les plus-values en cas de vente d'un bien, et, dans certains cas, l'impôt sur le patrimoine si leurs actifs en Espagne dépassent 700 000 €.

Étape 2 : Calculez vos obligations fiscales

Rassemblez les informations nécessaires, y compris la valeur cadastrale de votre bien, les revenus locatifs perçus et les détails de la vente du bien. Ces informations se trouvent souvent dans les actes de propriété, les contrats de location et les notifications de l'administration fiscale, telles que les reçus d'IBI. Utilisez ces chiffres pour calculer l'impôt correspondant.

Étape 3 : Déclarez vos impôts

Chaque type d'impôt—IBI, impôt sur le revenu des non-résidents (NRIT), impôt sur les plus-values (CGT) et impôt sur le patrimoine—dispose de délais spécifiques à respecter. Le respect de ces délais aide non seulement à éviter les frais de retard et les intérêts, mais aussi à garantir une gestion fluide de vos obligations fiscales. Respecter ces délais est essentiel pour éviter des charges financières inutiles et des complications juridiques.

Période de déclaration :

• L'IBI (taxe foncière) est une taxe annuelle avec des délais de paiement variant selon la municipalité, se situant généralement entre avril et novembre. Les paiements se font généralement directement à la municipalité où se trouve le bien. Aucun formulaire n'est requis, car la taxe est déterminée par l'autorité fiscale locale. De nombreuses municipalités offrent des options de paiement en ligne via leurs sites officiels.
• Impôt sur le revenu des non-résidents : pour les revenus imputés, la déclaration annuelle doit être effectuée entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année suivant l'année des revenus. Pour les revenus locatifs, à partir de l'année fiscale 2024, la période de déclaration sera du 1er janvier au 20 janvier de l'année suivante.
• L'impôt sur les plus-values doit être déclaré et payé dans les quatre mois suivant la vente du bien. Par exemple, si le bien est vendu en juin, l'impôt doit être payé en octobre.
• Impôt sur le patrimoine : la période de déclaration pour l'impôt sur le patrimoine court d'avril à juin de l'année suivant l'année fiscale.

L'impôt sur le revenu des non-résidents ainsi que l'impôt sur les plus-values sont déclarés via le modèle 210. L'impôt sur le patrimoine est déclaré en utilisant le modèle 714. Ces formulaires sont disponibles sur le site de l'Agence fiscale espagnole.

Lors de la déclaration de l'impôt sur le revenu des non-résidents, de l'impôt sur les plus-values et de l'impôt sur le patrimoine, la procédure de déclaration peut être effectuée en ligne. Cependant, vous aurez besoin d'un certificat numérique valide ou d'être enregistré dans le système Cl@ve pour authentifier votre identité. Si vous ne disposez pas de ces éléments, vous devrez utiliser un organisme collaborateur tel qu'IberianTax pour déclarer l'impôt en votre nom.

Conclusion

Comprendre et se conformer aux taxes immobilières en Espagne est essentiel pour les ressortissants allemands afin d'éviter les amendes et les problèmes juridiques. Nous vous conseillons de revoir régulièrement vos obligations fiscales et de rester informé des changements dans les lois fiscales.

Si vous avez des questions ou avez besoin de conseils personnalisés, n'hésitez pas à contacter IberianTax pour des conseils d'experts sur les taxes immobilières en Espagne.