Guide complet des taxes foncières en Espagne pour les non-résidents

Acheter une propriété en Espagne est un investissement attrayant, surtout pour les non-résidents à la recherche d'une maison de vacances ou d'une propriété locative. Cependant, naviguer dans le complexe système fiscal espagnol peut être décourageant. Comprendre les diverses taxes impliquées dans l'achat, la possession et la vente d'un bien immobilier en Espagne est crucial pour prendre des décisions éclairées et éviter des coûts imprévus.

Chez IberianTax, nous comprenons les défis auxquels les propriétaires non-résidents sont confrontés. C'est pourquoi nous avons créé ce guide complet pour simplifier le processus pour vous. Ce guide est conçu pour vous fournir des informations claires, concises et complètes sur tous les aspects des taxes foncières espagnoles. Avec nos conseils d'experts, vous serez bien équipé pour gérer votre investissement efficacement et assurer la conformité avec les lois fiscales espagnoles.

Que vous achetiez votre maison de vacances de rêve, investissiez dans une propriété locative ou planifiiez de vendre votre propriété en Espagne, ce guide vous aidera à comprendre les implications fiscales à chaque étape. Plongeons et explorons les informations fiscales essentielles que vous devez connaître.

1. Taxes à l'achat de propriété

Lors de l'acquisition d'une propriété en Espagne, plusieurs taxes doivent être payées au moment de l'achat. Ces taxes varient selon que la propriété est neuve ou d'occasion.

Voici un aperçu détaillé des taxes que vous rencontrerez lors de l'achat :

A. Taxes sur l'achat de propriétés neuves

Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

Si vous achetez une propriété neuve en Espagne, une TVA de 10 % est applicable. Ce taux s'applique à la propriété elle-même et jusqu'à deux places de parking (Article 91.1.7º LIVA).

Droit de Timbre

Le Droit de Timbre, également connu sous le nom d'AJD (Actos Jurídicos Documentados), est une autre taxe applicable lors de l'achat d'une propriété neuve. Le taux varie entre 0,5 % et 1,5 % selon la région. Par exemple, en Andalousie, le taux est de 1,5 %, tandis qu'à Madrid il est de 0,75 %.

B. Taxes sur l'achat de propriétés d'occasion

Taxe de Transfert de Propriété (ITP)
Pour les propriétés d'occasion, la Taxe de Transfert de Propriété (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) doit être payée à la place de la TVA. Le taux varie en fonction de la région autonome où la propriété est située, généralement entre 6 % et 10 %. Par exemple :

• À Madrid, le taux est généralement de 6 %.
• En Andalousie, le taux est généralement de 7 %.
• Aux Baléares, le taux varie entre 8 % et 13 %.
• En Catalogne, le taux peut atteindre 10 %.
• Dans la Communauté Valencienne, le taux varie entre 8 % et 10 %.

Coûts supplémentaires

En plus des taxes, il existe d'autres coûts associés à l'achat d'une propriété en Espagne :

• Frais de Notaire : Ce sont les frais pour le notaire qui certifie l'acte de vente. Le coût dépend du prix de la propriété et de la complexité de la transaction, mais représente généralement un petit pourcentage du prix de la propriété (0,2 % à 0,5 %).
• Frais de Registre Foncier : Après la signature de l'acte par le notaire, il doit être enregistré au Registre Foncier. Les frais d'enregistrement sont basés sur une échelle et représentent généralement un petit pourcentage du prix de la propriété (0,1 % à 0,25 %).
• Frais de Constitution de Hypothèque : Si vous financez votre achat avec une hypothèque, il y a des coûts supplémentaires tels que les frais de dossier de la banque, les frais d'évaluation de la propriété et parfois l'assurance hypothécaire.

2. Taxes pendant la possession de propriété

Posséder une propriété en Espagne implique des obligations fiscales continues. Celles-ci incluent les taxes non-résidentes et les taxes locales.

A. Impôt sur le Revenu des Non-Résidents

L'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents, connu en espagnol sous le nom d'"Impuesto sobre la Renta de no Residentes" (IRNR), est un impôt national applicable aux contribuables non-résidents qui possèdent des biens en Espagne.

Un non-résident est une personne qui ne réside pas en Espagne plus de 183 jours par an et dont les intérêts économiques principaux ne sont pas basés en Espagne. Les non-résidents incluent les citoyens étrangers qui possèdent des biens en Espagne mais vivent à l'étranger, utilisant soit la propriété pour un usage personnel soit en la louant.

Impôt sur le Revenu Imputé

• Qu'est-ce que l'Impôt sur le Revenu Imputé ?

L'Impôt sur le Revenu Imputé s'applique au revenu locatif potentiel qu'une propriété pourrait générer pendant qu'elle est vacante. Cet impôt est basé sur le revenu fictif de la propriété, ce qui signifie qu'il s'agit d'un revenu hypothétique calculé même si la propriété n'est pas effectivement louée.

• Comment l'Impôt sur le Revenu Imputé est-il calculé ?

L'impôt est calculé sur la base de la valeur cadastrale de la propriété, qui est une évaluation officielle utilisée à des fins fiscales. Le taux de base est de 1,1 % ou 2 % selon que la valeur cadastrale a été révisée au cours des 10 dernières années dans le cadre d'une procédure de révision collective générale.

• • 1,1 % si la valeur cadastrale a été révisée au cours des 10 dernières années.
  • 2 % si la valeur cadastrale n'a pas été révisée au cours des 10 dernières années.

Le taux d'imposition est de 19 % pour les résidents de l'UE et de 24 % pour les non-résidents de l'UE.

• Quel formulaire est utilisé pour déclarer l'Impôt sur le Revenu Imputé ?

Les non-résidents doivent utiliser le formulaire fiscal Modelo 210 pour déclarer l'Impôt sur le Revenu Imputé.

• Quand est la période de dépôt pour l'Impôt sur le Revenu Imputé ?

Les non-résidents doivent déposer le formulaire fiscal Modelo 210 annuellement pour déclarer cet impôt. La période de dépôt est du 1er janvier au 31 décembre de l'année suivante.

Impôt sur le Revenu Locatif

• Qu'est-ce que l'Impôt sur le Revenu Locatif ?

L'Impôt sur le Revenu Locatif s'applique aux propriétaires non-résidents en Espagne qui louent leur propriété. Il taxe les revenus locatifs perçus de la propriété.

• Comment l'Impôt sur le Revenu Locatif est-il calculé ?

Les résidents de l'UE peuvent déduire les dépenses liées à la location de leur revenu, et le taux d'imposition est de 19 % sur le revenu locatif net. Les non-résidents de l'UE ne peuvent pas déduire les dépenses et sont imposés à un taux de 24 % sur le revenu locatif brut.

• Quel formulaire est utilisé pour déclarer l'Impôt sur le Revenu Locatif ?

Les revenus locatifs doivent être déclarés en utilisant le formulaire fiscal Modelo 210.

• Quand est la période de dépôt pour l'Impôt sur le Revenu Locatif ?

À partir de 2024, les revenus locatifs doivent être déclarés annuellement entre le 1er janvier et le 20 janvier pour l'année précédente.

B. Impôt sur la Fortune

L'Impôt sur la Fortune est un impôt national, mais les taux d'imposition et les exemptions sont réglementés par chaque région autonome, ce qui entraîne des variations à travers l'Espagne. Cet impôt est appliqué aux actifs nets que vous détenez au 31 décembre de chaque année, dépassant le seuil minimum exempté d'imposition. Par exemple :

• En Catalogne, le seuil d'exemption est de 500.000 €, avec des taux d'imposition allant de 0,21 % à 2,75 %.
• En Andalousie, le seuil d'exemption est de 700.000 €, et à partir de 2022, cet impôt a été aboli.
• Aux Baléares, le seuil d'exemption est de 3.000.000 € avec des taux d'imposition allant de 0,28 % à 3,45 %.
• Dans la Communauté Valencienne, le seuil d'exemption est de 500.000 €, avec des taux d'imposition allant de 0,25 % à 3,5 %.

Si votre propriété dépasse le seuil d'exemption, vous devez déposer le formulaire Modelo 714.

C. Impôt sur les Grandes Fortunes

Introduit en décembre 2022, l'Impôt sur les Grandes Fortunes est une taxe sur la fortune ciblant les individus ayant une richesse nette importante en Espagne. Cet impôt est conçu pour s'assurer que ceux qui possèdent des actifs substantiels contribuent équitablement aux finances publiques.

• Qui est soumis à l'Impôt sur les Grandes Fortunes ?

Les individus ayant une richesse nette en Espagne de plus de 3.000.000 € sont soumis à cet impôt. Il s'applique à la fois aux résidents et aux non-résidents possédant des actifs substantiels en Espagne.

• Comment l'Impôt sur les Grandes Fortunes est-il calculé ?

Le taux d'imposition varie de 1,7 % à 3,5 %, selon la richesse nette totale.

• • 1,7 % pour une richesse nette entre 3.000.000 € et 5.347.998 €.
  • 2,1 % pour une richesse nette entre 5.347.999 € et 10.695.996 €.
  • 3,5 % pour une richesse nette supérieure à 10.695.996 €.

• Quel formulaire est utilisé pour déclarer l'Impôt sur les Grandes Fortunes ?

L'Impôt sur les Grandes Fortunes doit être déclaré en utilisant le formulaire fiscal Modelo 718.

• Quand est la période de dépôt pour l'Impôt sur les Grandes Fortunes ?

L'Impôt sur les Grandes Fortunes doit être déclaré annuellement entre le 1er juillet et le 31 juillet pour l'année précédente.

D. Taxes Locales

En plus des impôts nationaux, les propriétaires non-résidents doivent également payer des taxes locales. Ces taxes locales couvrent divers services municipaux et obligations, assurant le maintien et le développement de la communauté locale.

En général, les taxes locales et les frais de service sont payés par prélèvement automatique de votre compte bancaire. La mise en place d'un prélèvement automatique garantit que ces paiements sont effectués automatiquement, évitant ainsi les paiements manqués et les pénalités potentielles. Il est conseillé de coordonner avec votre municipalité locale ou votre banque pour établir ces arrangements de prélèvement automatique.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est une taxe foncière annuelle basée sur la valeur cadastrale de la propriété. Cette taxe est similaire à une taxe municipale et sert à financer les services locaux et les infrastructures.

L'IBI est collectée par les autorités locales, connues sous le nom d'Ayuntamientos, ou par d'autres institutions responsables de la collecte des taxes dans des régions spécifiques, telles que SUMA dans la région d'Alicante ou Patronato de Recaudación dans la région de Malaga.

Autres services locaux

En plus de l'IBI, les propriétaires non-résidents devront payer pour divers services locaux tels que la collecte des ordures et la gestion des déchets. Ces services sont essentiels pour maintenir la propreté et la fonctionnalité de la communauté.

3. Taxes sur la vente de propriété

Lors de la vente d'une propriété en Espagne, plusieurs taxes doivent être prises en compte :

A. Impôt sur le Revenu des Non-Résidents : Impôt sur les Plus-Values

Lorsque vous vendez une propriété en Espagne, vous devez payer une taxe sur le bénéfice réalisé lors de la vente, connue sous le nom d'Impôt sur les Plus-Values.

• Comment l'Impôt sur les Plus-Values est-il calculé ?

Le bénéfice, ou plus-value, est calculé comme la différence entre le prix d'achat (y compris toutes les dépenses liées à l'achat) et le prix de vente (après déduction de tous les coûts liés à la vente).

Le taux d'imposition est le même pour les résidents de l'UE et les non-résidents de l'UE : 19 % de la plus-value.

• Quel formulaire est utilisé pour déclarer l'Impôt sur les Plus-Values pour les non-résidents ?

Les non-résidents doivent utiliser le formulaire fiscal Modelo 210 pour déclarer l'impôt sur les plus-values.

• Quelle est la date limite de dépôt pour le formulaire Modelo 210 pour l'Impôt sur les Plus-Values ?

Le délai de dépôt pour ce formulaire est de 4 mois à partir de la date de vente.

• Qu'est-ce que la Retenue de 3 % ?

Lorsque le vendeur est un contribuable non-résident, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente pour couvrir l'impôt potentiel sur les plus-values. Cela se fait en soumettant le formulaire fiscal Modelo 211, qui doit être déposé dans un délai d'un mois à partir de la date de vente. L'acheteur doit fournir une copie du formulaire 211 au vendeur, qui en aura besoin pour compléter sa déclaration d'impôt sur les plus-values.

La retenue de 3 % sera déduite de la dette fiscale finale.

• Que se passe-t-il si la propriété est vendue à perte ou si l'impôt sur les plus-values est inférieur à 3 % ?

Si la propriété est vendue à perte, le vendeur peut réclamer la retenue de 3 %. De plus, si la dette fiscale réelle sur les plus-values est inférieure à 3 %, le vendeur peut réclamer la différence.

B. Taxe Locale sur l'Augmentation de la Valeur du Terrain Urbain (Plusvalía Municipal)

La Plusvalía Municipal, officiellement connue sous le nom d'"Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana" (IIVTNU), est une taxe locale sur l'augmentation de la valeur du terrain urbain depuis son achat. Cette taxe s'ajoute à l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents et est perçue par les Ayuntamientos (autorités municipales).

• Quand la taxe Plusvalía Municipal est-elle applicable ?

Vous devez payer cette taxe lorsque vous vendez une propriété si la valeur du terrain a augmenté depuis l'achat. Si la vente entraîne une perte, vous êtes exonéré de cette taxe mais devez en informer la mairie (Ayuntamiento).

• Qui est responsable du paiement de la taxe Plusvalía Municipal ?

En général, le vendeur est responsable du paiement de cette taxe. Cependant, lorsque le vendeur est un non-résident, la taxe est retenue directement sur le prix de vente, et l'acheteur est responsable de déposer cette taxe auprès de l'Ayuntamiento.

• Comment la taxe Plusvalía Municipal est-elle calculée ?

Depuis les changements mis en œuvre en novembre 2021, il existe deux méthodes pour calculer cette taxe, et les vendeurs peuvent choisir celle qui leur est la plus favorable :

• • Méthode Objective : Basée sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain pendant la période de propriété.

Valeur cadastrale du terrain × Coefficient (basé sur les années de propriété)

Le montant imposable est ensuite multiplié par un coefficient fixé par la municipalité, avec un taux maximum de 30 %.

• • Méthode Effective : Basée sur l'augmentation réelle de la valeur de la propriété, calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.

La formule est : (Prix de vente − Prix d'achat) × (Valeur cadastrale du terrain / Valeur cadastrale totale)

Ce montant est ensuite multiplié par le coefficient municipal, jusqu'à un maximum de 30 %.

Le taux final de la taxe Plusvalía Municipal dépend de la municipalité où se trouve la propriété. Chaque Ayuntamiento fixe ses propres taux et calculs.

C. Coûts Supplémentaires

En plus des taxes mentionnées, vous devez également prévoir des frais liés aux services juridiques, aux agents immobiliers et à d'autres professionnels impliqués dans le processus de vente.

Conclusion

Naviguer dans le système fiscal espagnol peut être complexe, surtout pour les non-résidents. Comprendre ces taxes vous aidera à gérer votre investissement immobilier plus efficacement et à éviter les dépenses imprévues. Pour une assistance personnalisée et pour assurer la conformité avec toutes les obligations fiscales, envisagez d'utiliser IberianTax. Notre plateforme offre des services de déclaration fiscale de haute qualité à un coût raisonnable, soutenus par un excellent service client. IberianTax peut vous aider à gérer facilement vos obligations fiscales en ligne.