Comment la valeur de votre maison est-elle déterminée pour l'impôt ?

Posséder un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident entraîne certaines obligations fiscales, et comprendre comment la valeur de votre maison est déterminée est une partie importante de ce processus. Que vous déposiez une déclaration d'impôt sur le revenu imputé ou une déclaration d'impôt sur les revenus locatifs, la valeur imposable de votre propriété impacte directement le montant que vous devrez payer. Ce blog expliquera les différentes façons dont la valeur de votre propriété est évaluée à des fins fiscales et comment cela affecte les propriétaires non-résidents.

Comprendre l'évaluation de la valeur des biens pour les impôts des non-résidents

Lorsqu'il s'agit de déterminer la valeur imposable de votre propriété en Espagne, vous devez comprendre les différents types de valeurs utilisés par les autorités fiscales espagnoles. Celles-ci incluent la valeur cadastrale, la valeur marchande et la valeur de référence. Chacune de ces valeurs joue un rôle différent dans le calcul global de vos impôts.

Valeur cadastrale (‘Valor Catastral’)

La valeur cadastrale est une valeur administrative attribuée par le gouvernement espagnol en fonction de facteurs tels que l'emplacement, la taille, l'âge et la qualité du bâtiment. Elle n'est pas directement liée à la valeur marchande, mais elle sert de valeur principale utilisée pour calculer plusieurs impôts, y compris la taxe foncière (IBI) et l'impôt sur le revenu imputé pour les non-résidents. En général, la valeur cadastrale est inférieure à la valeur marchande et ne fluctue pas aussi fréquemment.

• Comment elle est utilisée : Pour les impôts des non-résidents, la valeur cadastrale constitue la base de calcul de l'impôt sur le revenu imputé. Cet impôt est essentiellement un revenu locatif notional appliqué aux propriétés qui ne sont pas louées et qui sont utilisées pour un usage personnel ou laissées vides.

Valeur marchande

La valeur marchande représente le prix estimé auquel la propriété serait vendue dans les conditions actuelles du marché. Bien que cette valeur ne soit pas utilisée pour les calculs d'impôt annuels comme l'impôt sur le revenu imputé, elle entre en jeu lors du calcul de l'impôt sur les plus-values lors de la vente de la propriété ou de l'évaluation de l'impôt sur les successions.

• Comment elle est utilisée : La valeur marchande est plus représentative de ce que votre propriété vaudrait réellement si vous deviez la vendre. Elle est souvent utilisée dans les transactions immobilières et pour les impôts sur les plus-values, mais, en général, elle n'est pas pertinente en ce qui concerne les impôts des non-résidents.

Valeur de référence (‘Valor de Referencia’)

La valeur de référence est une mesure plus récente introduite par les autorités fiscales espagnoles pour combler le fossé entre la valeur cadastrale et les conditions réelles du marché. Cette valeur est basée sur des données de marché récentes et fournit une évaluation plus précise de la valeur de la propriété par rapport à la valeur cadastrale traditionnelle.

• Comment elle est utilisée : La valeur de référence est principalement utilisée pour calculer la base imposable de certains impôts, tels que la taxe sur les transferts de propriété (ITP) et l'impôt sur les successions et donations (ISD).

Comment la valeur de votre maison affecte les impôts des non-résidents

En tant que propriétaire non-résident en Espagne, vous êtes soumis à différents impôts selon que vous utilisez votre propriété pour un usage personnel ou que vous la louez, que ce soit complètement ou partiellement.

Impôt sur le revenu imputé

Si vous ne louez pas votre propriété et qu'elle est utilisée uniquement à des fins personnelles, le gouvernement espagnol considère que vous pourriez potentiellement l'avoir louée, et par conséquent, il impose un impôt sur le revenu imputé. Cet impôt est calculé comme un pourcentage de la valeur cadastrale de votre propriété. La date limite de dépôt de cet impôt est le 31 décembre de chaque année, couvrant les obligations fiscales de l'année précédente.

Examinons un exemple pour comprendre comment l'impôt est calculé :

• Valeur cadastrale de la propriété : 65956,23€
• Pourcentage imputé applicable : 2% (utilisé lorsque la valeur cadastrale n'a pas été mise à jour au cours des 10 dernières années dans le cadre d'une évaluation collective générale)
• Pays de résidence du contribuable : Royaume-Uni (les non-résidents des pays de l'UE/EEE sont imposés à 24%)

Calcul étape par étape :

• Revenu imputé :

Revenu imputé = 2% de 65956,23€ = 1319,12€

• Impôt dû :

En tant que résident du Royaume-Uni (soumis à un taux d'imposition de 24%), l'impôt dû est :

Impôt dû = 1319,12€ × 24% = 316,59€

Ainsi, le contribuable devra payer 316,59€ en impôt sur le revenu imputé pour l'année.

Impôt sur les revenus locatifs

Pour les non-résidents qui louent leur propriété, que ce soit partiellement ou entièrement, une déclaration d'impôt sur les revenus locatifs doit être déposée. Cela s'applique tant aux locations saisonnières qu'aux baux à long terme. Les revenus générés par la location de votre propriété sont imposables, et vous êtes responsable de déclarer ces revenus, quelle que soit la durée de la location. Auparavant, cet impôt devait être déposé trimestriellement, mais des modifications récentes en début d'année signifient qu'il s'agit maintenant d'une obligation annuelle. La période de dépôt pour l'impôt sur les revenus locatifs se situe entre le 1er janvier et le 20 janvier, couvrant les revenus perçus au cours de l'année précédente.

Lors du calcul de votre revenu locatif imposable, vous pouvez déduire certaines dépenses autorisées, et l'une des déductions les plus significatives est le coût de l'amortissement. L'amortissement est calculé à 3% de la valeur la plus élevée entre la valeur cadastrale et la valeur d'acquisition (généralement la valeur marchande au moment de l'achat). Cependant, selon les règles comptables, l'amortissement ne s'applique qu'à la valeur du bâtiment, pas au terrain.

Le montant de l'amortissement est ajusté en fonction de la proportion de la valeur cadastrale attribuée au bâtiment, comme indiqué dans le rapport cadastral de la propriété. Par exemple, si 70% de la valeur cadastrale correspond au bâtiment et 30% au terrain, les 3% d'amortissement ne s'appliqueraient qu'à ces 70%.

Important : Les coûts d'amortissement, ainsi que d'autres déductions autorisées, ne peuvent être demandés que si le contribuable est résident d'un pays de l'UE ou de l'Espace économique européen (EEE). Les résidents non-UE ne sont pas éligibles à ces déductions et doivent déclarer leurs revenus locatifs bruts sans demander d'amortissement ni d'autres déductions liées aux dépenses.

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