Comment calculer votre impôt sur les revenus locatifs en tant que propriétaire non-résident en Espagne ?

Si vous possédez une propriété en Espagne et envisagez de la louer, il est important de connaître vos obligations fiscales sur les revenus locatifs. En tant que propriétaire non-résident, vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs, à déclarer à l'Agence Tributaria espagnole via le formulaire 210.

Calculer l'impôt sur les revenus locatifs peut être complexe, surtout que les règles diffèrent pour les résidents de l'UE et les non-résidents de l'UE, et que les dépenses déductibles doivent souvent être proratisées selon des règlements spécifiques.

Cet article fournit un guide complet pour vous aider à comprendre comment calculer votre impôt sur les revenus locatifs en Espagne, couvrant tout, des périodes de déclaration de revenus aux déductions autorisées et aux taux d'imposition. Dès 2024, le processus passe de déclarations trimestrielles à une déclaration annuelle, simplifiant ainsi la procédure tout en nécessitant une attention minutieuse.

Quand les revenus locatifs doivent-ils être déclarés?

À partir de 2024, les revenus locatifs des propriétaires non-résidents en Espagne doivent être déclarés annuellement. Ce changement simplifie le processus par rapport aux années précédentes où les déclarations étaient trimestrielles. Voici les détails :

Période de déclaration annuelle

Dès 2024, la période de déclaration pour les revenus locatifs est annuelle : du 1er janvier au 31 décembre.

Pour tout revenu locatif gagné au cours d'une année civile, vous devez déposer votre déclaration dans les 20 premiers jours de janvier de l'année suivante. Par exemple, pour les revenus locatifs de 2024, la déclaration doit être déposée entre le 1er et le 20 janvier 2025.

Périodes de déclaration trimestrielles précédentes

Avant 2024, les déclarations de revenus locatifs étaient soumises trimestriellement :

• 1er trimestre : 1er janvier - 31 mars
• 2ème trimestre : 1er avril - 30 juin
• 3ème trimestre : 1er juillet - 30 septembre
• 4ème trimestre : 1er octobre - 31 décembre

Par exemple, si vous avez loué votre propriété de février à août en 2023, vous auriez dû déclarer les revenus pour le premier, deuxième et troisième trimestres séparément.

Comment calculer vos revenus locatifs

Pour calculer précisément votre responsabilité fiscale, plusieurs facteurs clés doivent être pris en compte :

Jours de location de la propriété

Le nombre de jours pendant lesquels votre propriété a été louée au cours de l'année fiscale affecte la déductibilité de certaines dépenses. Par exemple, les taxes locales (IBI, frais de collecte des déchets, etc.) ne peuvent être déduites que proportionnellement en fonction des jours loués, tandis que les coûts de maintenance et de réparation sont entièrement déductibles, indépendamment de la période de location, s'ils sont directement liés aux revenus locatifs.

De plus, vous devez déclarer des revenus imputés pour tous les jours où la propriété n'a pas été louée.

Résidence fiscale à l'intérieur ou à l'extérieur de l'Union européenne

Le taux d'imposition applicable dépend de votre statut de résidence fiscale :

• 19% pour les résidents de l'UE, de la Norvège, de l'Islande ou du Liechtenstein.
• 24% pour les non-résidents de l'UE.

Il est également important de noter que les non-résidents de l'UE ne peuvent pas déduire de dépenses des revenus locatifs selon la législation fiscale espagnole. En conséquence, la charge fiscale pour les non-résidents de l'UE est nettement plus élevée.

Dépenses déductibles pour les résidents de l'UE

Si vous êtes résident de l'UE, vous pouvez déduire plusieurs types de dépenses liées à vos revenus locatifs :

• Intérêts hypothécaires : Intérêts sur les prêts utilisés pour acquérir ou améliorer la propriété.
• Taxes et frais locaux : Comme l'IBI et les frais de collecte des déchets, si payés par le propriétaire.
• Coûts de services : Dépenses pour les services de nettoyage, la gestion locative et la publicité.
• Maintenance et réparations : Coûts d'entretien tels que la peinture et le remplacement d'une chaudière.
• Coûts de dépréciation de la propriété : Un pourcentage de la valeur de construction de la propriété (hors terrain) peut être déduit annuellement du revenu locatif brut.
• Frais d'assurance : Primes d'assurance habitation.
• Frais de communauté et factures de services publics : Inclut WiFi, eau et électricité.
• Dépréciation des meubles : 10% du coût des meubles annuellement sur 10 ans.

Il est important de noter que les coûts de maintenance et de réparation peuvent être entièrement déduits, indépendamment des jours de location, tant qu'ils sont directement liés aux revenus locatifs. Il en va de même pour les dépenses liées à la gestion locative, à la publicité, aux services de nettoyage, etc.

En revanche, les dépenses liées au paiement des taxes locales, telles que l'IBI ou les frais de collecte des déchets, ne peuvent être déduites qu'en proportion des jours loués. Il en va de même pour les frais de communauté, la dépréciation de la propriété, les meubles, les appareils électroménagers, etc.

Si une rénovation majeure augmente la valeur de la propriété, comme le changement des fenêtres et des portes pour améliorer l'efficacité énergétique, ces dépenses peuvent être déduites lors de la vente de la propriété, augmentant la valeur d'acquisition pour réduire la plus-value. Cependant, elles ne peuvent pas être entièrement déduites des revenus locatifs (seulement via la dépréciation).

Enfin, bien qu'il ne soit pas obligatoire d'envoyer des reçus au bureau des impôts, il est conseillé de conserver tous les reçus et documents justifiant les dépenses déductibles. L'administration fiscale peut demander formellement les reçus dans les 4 ans suivant la date limite.

Dépréciation de la propriété et des meubles

La dépréciation est un aspect important du calcul de votre impôt sur les revenus locatifs, car elle vous permet de déduire une partie du coût de la propriété et de son ameublement au fil du temps. Voici comment calculer la dépréciation pour la propriété et les meubles.

Pour calculer la dépréciation de votre propriété, suivez ces étapes :

1. Obtenez les valeurs nécessaires : Vous aurez besoin de la valeur d'acquisition, de la valeur cadastrale et de la valeur cadastrale de la construction de la propriété. Ces valeurs se trouvent généralement sur le reçu de l'IBI et l'acte d'achat. Ces valeurs permettent de déterminer la part de la valeur de la propriété qui peut être dépréciée.
2. Proratiser en fonction des jours de location : Les dépenses doivent être proratisées en fonction du nombre de jours de location, ajustez donc le montant annuel de la dépréciation en conséquence.

Pour calculer la dépréciation des meubles et des appareils, la formule est la même, en tenant compte du fait que ces éléments doivent être dépréciés à 10% annuellement sur les 10 prochaines années.

Étude de cas

Pour illustrer ces calculs, considérons une étude de cas : Peter, un résident fiscal en Belgique, a loué sa propriété à Mijas, Malaga pendant 300 jours en 2024. Il a gagné un total de 12 000 € de revenus locatifs.

• Valeur d'acquisition : 120.000 €
• Valeur cadastrale : 100.000 €
• Valeur de construction : 80.000 €
• Pourcentage de construction : 80.000 / 100.000 = 80%

En tant que résident de l'UE

• Revenu total : 12.000 €

Au cours de l'année fiscale 2024, il a eu les dépenses suivantes :

• Achat d'un nouveau réfrigérateur (700 €)
  • 700 × 10 % × 300/365= 57,53 €
• Paiement de l'IBI (300 €)
  • 300 × 300/365= 246,57 €
• Réparation de la chaudière (200 €)
• Gestion locative (450 €)
• Frais de communauté (300 €)
  • 300 × 300/365= 246,57 €
• Factures d'eau, d'électricité, de WiFi (1.100 €)
  • 1.100 × 300/365= 904,11 €
• Dépréciation annuelle : 120.000 × 80 % × 32.367,12 % = 2.880 €
  • 2.880 × 300/365 = 2.367,12 €

Total des dépenses déductibles : 4.471,90 € (57,53 + 246,57 + 200 + 450 + 246,57 + 904,11+ 2.367,12)

• Revenu locatif imposable : 12.000 € - 4.471,90 € = 7.528,10 €
• Taux d'imposition (UE/EEE) : 19 %
• Responsabilité fiscale : 7.528,10 × 19 % = 1.430,33 €.

Si Peter était un non-résident de l'UE, par exemple un résident fiscal en Suisse, la responsabilité fiscale s'élèverait à 2.880 €, car le taux d'imposition applicable serait de 24 % sur le revenu obtenu, sans possibilité de déduire les dépenses.

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