7 choses que les non-résidents doivent savoir sur les impôts sur la vente d'un bien immobilier en Espagne

Si vous avez récemment vendu ou si vous envisagez de vendre un bien immobilier en Espagne, vous vous demandez peut-être si vous aurez à payer des impôts sur la plus-value en cas de gains réalisés lors de la vente. L'article d'aujourd'hui traite des principales implications fiscales de la vente d'un bien immobilier par des non-résidents en Espagne. 

1. La plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu des non-résidents

Les propriétaires non-résidents en Espagne doivent déclarer toute plus-value ou moins-value résultant de la vente de leur bien situé en Espagne en effectuant leur déclaration de revenus des non-résidents (formulaire 210 ou « Modelo 210 »).

À cet égard, toutes les conventions de double imposition signées par l'Espagne déterminent que les revenus provenant directement de la cession de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol (et dans la plupart des cas indirectement par l'intermédiaire de sociétés immobilières) sont toujours imposables en Espagne. Par conséquent, toute plus-value potentielle provenant de la vente d'un bien immobilier sur le territoire espagnol sera soumise à l'imposition en Espagne.

2. Comment est calculée la plus-value ? 

La plus-value correspond normalement à la différence entre ce que vous avez payé pour votre bien immobilier (coût d'acquisition) et le montant que vous avez obtenu lors de la vente de ce bien (prix de vente).

En règle générale, pour déterminer la plus-value réelle, les non-résidents peuvent déduire les coûts d'achat, de vente ou d'amélioration de leur bien de la plus-value. Entre autres coûts, les honoraires des agents immobiliers et des avocats, la taxe locale « Plusvalia Municipal » ou le coût des travaux d'amélioration (uniquement ceux qui ne sont pas qualifiés de charges d'entretien ou de réparation ordinaire).

3. Un taux fixe de 19 % est appliqué

Contrairement à ce qui se passe avec l'impôt sur le revenu (« IRPF ») pour les contribuables résidents en Espagne, les plus-values ne sont pas soumises à un barème progressif de 19 à 28 % mais à un taux fixe de 19 %. Ce taux d'imposition est le même pour les résidents de l'UE et de l'Espace économique européen que pour les ressortissants de pays situés hors de l'UE.

4. Impossibilité de compenser les pertes d'autres ventes

En l'absence de période d'imposition, les non-résidents ne peuvent pas compenser les gains obtenus lors de la vente d'un bien immobilier avec les pertes générées par la cession d'un autre bien ou de tout autre actif. C'est la règle, même s'ils sont cédés au cours de la même année d'imposition ou le même jour !

5. Si le vendeur est un non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix.

Lorsqu'un non-résident vend une propriété située en Espagne, l'acheteur est tenu d'effectuer une retenue de 3 % du prix de vente à titre d'acompte sur le règlement de l'impôt sur le revenu des non-résidents. L'acheteur doit déposer ce montant auprès de l'administration fiscale dans un délai d'un mois en utilisant le formulaire 211. 

Cette retenue à la source sera déduite de l'impôt final à payer par le vendeur lors de la présentation du formulaire 210.

Si le contribuable non-résident a réalisé une moins-value ou si l'impôt à payer est inférieur à 3 %, il devra demander le remboursement de l'excédent. 

6. Le délai pour effectuer la déclaration de revenus est de 4 mois.

La déclaration de revenus des non-résidents s'effectue par autoliquidation au moyen du formulaire 210, dans les trois mois suivant l'expiration du délai d'un mois à compter de la date de vente (date d'acquisition) du bien immobilier. En d'autres termes, 4 mois à partir de la date de vente.

7. « Plusvalia Municipal », une taxe locale sur l'augmentation de la valeur foncière urbaine.

En plus de l'impôt sur le revenu des non-résidents, la vente du bien est soumise à la taxe locale sur l'augmentation de la valeur foncière urbaine, mieux connue sous le nom de « Plusvalia Municipal ». 

En vertu de l'article 106 de la loi sur les impôts locaux (décret législatif royal 2/2004, du 5 mars 2004), l'acheteur est responsable du dépôt de la taxe due au titre de cet impôt local, à condition que le vendeur soit une personne physique non-résidente fiscale en Espagne. Toutefois, l'acheteur a le droit de réclamer au vendeur le montant de la taxe payée, conformément à l'article 36, paragraphe 3, de la loi fiscale générale. Dans la pratique, ce montant est généralement retenu sur le prix d'achat dans le cadre du système d'impôt retenu à la source de 3 %.